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作者：重慶仲裁委員會仲裁秘書 · 馬有芳

摘要：商品房買賣合同糾紛中，以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除合同的案件逐年增多，在處理此類糾紛時出于維護(hù)交易安全和市場秩序的考量，對解除合同采取謹(jǐn)慎態(tài)度毋庸置疑，但僅從客觀角度認(rèn)知合同目的，會導(dǎo)致合同目的等同于合同給付義務(wù)，且無法涵蓋其他合同目的不能實(shí)現(xiàn)之情形。合同目的有時不只是給付效果的實(shí)現(xiàn)，還可能包含給付之外的主觀目的。在合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)的識別及認(rèn)定上應(yīng)結(jié)合民法典立法本意、合同約定及案件客觀情況審慎把握。

關(guān)鍵詞：商品房買賣合同；合同目的；合同解除

【案情簡介】

2016年8月13日，被申請人與案外人A簽訂商品房（商鋪）租賃合同，被申請人將商品房出租給案外人A。

2016年12月29日，申請人與被申請人簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，約定申請人認(rèn)購被申請人開發(fā)的商品房，套內(nèi)面積45.48平方米，總價人民幣1,680,895元。

2017年3月9日，申請人與被申請人簽訂《商品房買賣合同》，約定：1.申請人購買被申請人開發(fā)的商品房，房屋用途為商服用房；2.所售房屋系現(xiàn)房，房屋套內(nèi)面積45.48平方米，總成交金額1,680,895元，建筑面積單價為32,683.16元/平方米；3.申請人于2017年3月8日向被申請人支付首付房款1,040,895元，余款640,000元向銀行申請按揭支付。4.被申請人應(yīng)在2017年5月8日前將商品房交付申請人使用；5.雙方均同意以合同及其附件所約定之內(nèi)容為確定雙方權(quán)利、義務(wù)之最終有效依據(jù)，雙方在交易過程中口頭表達(dá)的意向和信息，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。

后被申請人、申請人、案外人A簽訂《三份協(xié)議》。協(xié)議載明：1.協(xié)議簽訂前，申請人與被申請人已簽訂商品房買賣合同，案外人A明確放棄優(yōu)先購買權(quán)。2.依據(jù)買賣不破租賃原則，被申請人與案外人A簽訂的租賃合同對申請人具有約束力；3.被申請人將商業(yè)物業(yè)交付申請人后，將交付時間書面告知案外人A。

申請人除購買案涉商鋪外，還于2017年3月9日與被申請人就緊鄰案涉商鋪的兩個商鋪簽訂了商品房買賣合同。其中：1.其中一處商鋪的房屋建筑面積61.49平方米、套內(nèi)面積54.38平方米，建筑面積單價為21,448.84元/平方米；2.另一處商鋪的房屋建筑面積57.46平方米、套內(nèi)面積50.82平方米，建筑面積單價為21,506元/平方米。以上兩商鋪在出售給申請人前，被申請人將其出租給案外人。被申請人、申請人簽訂商品房買賣合同后，也與案外人簽訂了《三方協(xié)議》。除標(biāo)的物不同之外，該《三方協(xié)議》的其他內(nèi)容與案涉被申請人、申請人、案外人A所簽訂《三方協(xié)議》一致。

2017年3月8日，申請人向被申請人支付了案涉商鋪的首付房款1,040,895元。2017年3月9日，申請人向被申請人支付了大修基金、契稅、轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用62,521.44元。2017年5月3日，銀行將申請人向其按揭貸款的640,000元匯劃給被申請人，后申請人取得案涉房屋的《不動產(chǎn)權(quán)證書》。2019年7月，申請人向銀行結(jié)清了貸款。

申請人在案涉商鋪裝修事宜期間，向物業(yè)公司出具兩份承諾書。其一，2017年10月《承諾書》載明：因本人擅自裝修使用灰空間即為架空層，由此造成的所有房屋問題與業(yè)主投訴都由業(yè)主本人承擔(dān)，與物業(yè)無關(guān)。其二，2018年3月《承諾書》載明：本人承諾不再動房子里面的回填部分泥土及建筑垃圾，如再動用產(chǎn)生的后果由業(yè)主自行負(fù)責(zé)。

后附近住戶就地下架空層進(jìn)行了投訴，2018年4月，規(guī)劃局向申請人出具《限期整改違法建筑決定書》，載明：申請人未經(jīng)規(guī)劃許可，擅自打開商鋪背后的墻體，形成的可利用空間，屬于違法建筑，違法建筑面積約為100平方米，其中案涉商鋪附帶的地下架空層約70平方米，其他兩個商鋪的架空層面積共計30平方米?，F(xiàn)責(zé)令申請人自本決定書送達(dá)之日起十日內(nèi)，自行整改封閉該墻體，恢復(fù)原狀。逾期未整改封閉恢復(fù)原狀的，本機(jī)關(guān)將根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃條例的規(guī)定，提請區(qū)人民政府進(jìn)行強(qiáng)制整改封閉。強(qiáng)制整改封閉該違法建筑的全部費(fèi)用由申請人承擔(dān)。

2019年7月3日，案外人B、C（鄰居）訴申請人建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案被人民法院受理。2019年12月30日，人民法院作出民事判決書，載明架空層屬于建筑物專有部分以外的共有部分，判決被告（即申請人）在本判決生效后六十日內(nèi)拆除案涉商鋪背后墻體內(nèi)的澆筑結(jié)構(gòu)，對主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行恢復(fù)加固，并回填山體封閉隔墻。被告（即申請人）不服提起上訴。2020年7月7日，中級人民法院作出民事判決書，判決“駁回上訴，維持原判”。2021年4月8日，區(qū)法院對上述判決進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行，要求被告（即申請人）在三個月內(nèi)自動履行判決項下義務(wù)。此后，被告（即申請人）出具《情況說明》，被告（即申請人）已對涉案房屋進(jìn)行了整改、封閉及回填，恢復(fù)了原狀。

另查明，中院相關(guān)案件審理筆錄中記載了2020年6月9日證人D在該院出庭作證的證言。證人D證明，當(dāng)時案涉房屋是證人D所賣，房屋當(dāng)時是租給兩個租賃戶三個門面，房屋情況是超市門面進(jìn)去空高很高，火鍋店門面里面有很大的面積，可以從外面直接連通里面，屬于灰空間，不計算面積；上證面積包含的銷售面積，每個門面都有架空層，業(yè)主購買后業(yè)主自己使用；當(dāng)時公司的政策，給其傳達(dá)的就是里面的空間購買者可以使用。中院在相關(guān)判決書中認(rèn)為，證人D雖與申請人系置業(yè)顧問與購房客戶的關(guān)系，但其出庭陳述時表現(xiàn)自然，語言表述清晰，且其陳述的爭議空間客觀存在的事實(shí)與各方當(dāng)事人陳述一致，對此，本院予以采信。

還查明，2018年6月25日，被申請人向申請人出具一份《情況說明》，載明：關(guān)于案涉商鋪業(yè)主（申請人）使用商鋪后面的地下架空層事宜，該區(qū)域不屬于業(yè)主公攤范圍，且只能通過該商鋪到達(dá)此架空層位置。在不違反國家相關(guān)法律法規(guī)，不造成結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全的前提下，我司不反對該商鋪業(yè)主使用該空間，并且我司也無權(quán)干涉業(yè)主的行為。

【爭議焦點(diǎn)】

本案的爭議焦點(diǎn)在于申請人是否有權(quán)以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由解除案涉商品房買賣合同。

【裁決結(jié)果】

申請人解除合同的理由不成立，駁回其仲裁請求。

【相關(guān)法律規(guī)定解讀】

《中華人民共和國民法典》第五百六十三條有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（二）在履行期限屆滿前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形。第五百八十條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，對方可以請求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事實(shí)上不能履行；（二）債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行或者履行費(fèi)用過高；（三）債權(quán)人在合理期限內(nèi)未請求履行。有前款規(guī)定的除外情形之一，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求終止合同權(quán)利義務(wù)關(guān)系，但是不影響違約責(zé)任的承擔(dān)。

縱觀民法典合同編，合同目的作為一個重要的規(guī)范性概念貫穿于合同履行、合同解除、合同終止等規(guī)則中，上述規(guī)定涉及合同法定解除或終止，其主要事由均可概括為違約致使“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，但合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)如何識別與認(rèn)定，無論在理論界還是實(shí)務(wù)界都是一大難題，“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”標(biāo)準(zhǔn)也被質(zhì)疑缺乏操作性、過于彈性。司法實(shí)踐中，出于維護(hù)交易安全的考量，對合同目的更多從客觀層面進(jìn)行把握，但民法典合同編中出現(xiàn)的涉及合同目的的法律條文，特定情形下能否表達(dá)出合同主觀目的的含義，答案顯然是肯定的，從概念學(xué)角度，合同目的與合同給付義務(wù)并不等同，合同客觀目的也并不能涵蓋所有合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，為此在理解涉及合同目的的法律條文時，有必要廓清合同客觀目的與主觀目的，否則容易出現(xiàn)認(rèn)知誤區(qū)與偏差。具體案件中合同目的應(yīng)被賦予客觀目的還是主觀目的含義，以及合同目的不能實(shí)現(xiàn)如何判斷，須結(jié)合民法典的立法本意、合同約定及案件客觀情況綜合把握。

【案例評析】

一、問題匯焦：商品房買賣合同應(yīng)否解除

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，架空層系合同標(biāo)的物的重要組成部分，架空層無法使用導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)，案涉商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)解除。具體如下：1.盡管案涉合同中僅載明了51.43平方米的上證面積，并未將70平方米的架空層面積計入，但基于以下事實(shí)和理由，可以認(rèn)定被申請人按現(xiàn)狀提供的架空層已經(jīng)成為合同標(biāo)的物的重要組成部分，架空層是買受人簽訂案涉合同的重要考慮因素。（1）合同約定的標(biāo)的物為現(xiàn)房，而該標(biāo)的物交付前的狀況是已經(jīng)裝修并投入使用的51.43平方米商鋪及其裝修搭建的約70平方米的架空層，架空層面積雖未載入商品房買賣合同，但被申請人向申請人展示該現(xiàn)房時，架空層面積是包含其中的，且架空層面積占整個可使用面積的比重較大，系合同標(biāo)的物的重要組成部分和基礎(chǔ)；（2）被申請人的銷售人員即證人D向法院提供的證人證言及情況說明，均陳述其推銷案涉商鋪時向申請人明確表示商鋪里面的架空層面積是可用的，而該架空層面積在整個建筑總面積中占比較大，實(shí)質(zhì)上確對涉案商鋪的銷售價格構(gòu)成了重大影響；（3）案涉商鋪與鄰近兩個商鋪?zhàn)C上面積相差不大，位置不分優(yōu)劣，但前者租金總額高于后者，主要原因在于前者實(shí)際使用面積大大超過后者（案涉商鋪架空層面積約70㎡，鄰近兩商鋪架空層面積約30㎡），可見，申請人購買案涉商鋪的目的也是購買其實(shí)際可使用面積；（4）案涉買賣合同所約定的單價大幅度超過其他鋪面的單價，案涉商品房買賣合同約定商鋪建筑面積單價為32,683.16元/平方米。而申請人同日與被申請人簽訂的購買同地段商鋪的商品房買賣合同約定的商鋪建筑面積單價為21506元/平方米，即申請人購買案涉商鋪的購買單價較之同期購買單價高出了一萬以上，造成兩者價格差異的唯一因素是其商鋪后附帶架空層面積的大小差異。綜上，架空層是申請人購買案涉商鋪的重要考慮因素。2.案涉商鋪所涉架空層已被法院判決系業(yè)主共有部分，申請人已履行判決義務(wù)將架空層封堵，故申請人已無法單獨(dú)使用架空層，案涉商鋪的實(shí)際可用面積已大幅度減少，嚴(yán)重影響了商鋪價值，申請人之合同目的不能實(shí)現(xiàn)，被申請人已然構(gòu)成違約，故申請人有權(quán)據(jù)此要求解除與被申請人簽訂的商品房買賣合同。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，架空層并非雙方買賣合同的目的，案涉商品房買賣合同不應(yīng)當(dāng)解除。理由：1.合同約定的標(biāo)的物為建筑面積51.43平方米、套內(nèi)面積45.48平方米的商鋪，該商鋪已辦理產(chǎn)權(quán)證，申請人已取得所有權(quán)，70米方米的架空層并未約定在合同中，申請人不能以合同未約定的內(nèi)容請求解除已履行完畢的合同，如果架空層系雙方買賣合同的主要目的，按照一個理性自然人的邏輯考量，申請人應(yīng)在簽訂合同時要求被申請人將架空層列為合同標(biāo)的物；2.證人D在中院出庭作證的證言及被申請人向申請人出具的《情況說明》只能證明案涉商鋪有架空層，申請人可以使用該架空層，出賣人亦不反對申請人使用該架空層，雖然申請人在購買案涉商鋪時考慮了架空層因素，但無法說明架空層部分是雙方簽訂合同的主要目的，申請人在購買案涉商鋪時即應(yīng)考慮到架空層部分能否使用，架空層部分能否獲益屬于正常商業(yè)風(fēng)險，不能以架空層面積比合同約定的商鋪面積大或者案涉商鋪價格比同類商鋪單價高就認(rèn)定合同目的無法實(shí)現(xiàn)；3.規(guī)劃局、人民法院已認(rèn)定案涉商鋪涉及的架空層屬于建筑物專有部分以外的共有部分，架空層并非贈送面積，申請人不能單獨(dú)使用，被申請人以架空層為賣點(diǎn)向申請人推銷只能證明針對架空層部分被申請人進(jìn)行了無權(quán)處分，針對無權(quán)處分部分的架空層，申請人只能就此部分要求被申請人賠償損失，因合同未將架空層作為標(biāo)的物，申請人并不能直接撤銷買賣合同；4.申請人認(rèn)為其盈利受損，但雙方簽訂買賣合同的目的是取得案涉商鋪的所有權(quán)，至于商鋪的具體用途及盈利與否并非買賣合同的根本目的，盈利能力未達(dá)到申請人的預(yù)期則屬于正常的投資風(fēng)險。

針對以上兩種觀點(diǎn)，仲裁庭經(jīng)審慎考量，認(rèn)為申請人的合同目的業(yè)已實(shí)現(xiàn)，其以架空層無法使用為由主張合同目的無法實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而請求解除合同的理由不能成立：1.雙方交易商鋪的范圍清楚，并不包含架空層。庭審查明，雙方簽署的認(rèn)購協(xié)議載明：預(yù)測套內(nèi)面積為45.48平方米，商品房買賣合同和不動產(chǎn)權(quán)證書載明：房屋建筑面積51.43平方米，專有建筑面積（套內(nèi)面積）45.48平方米。事實(shí)上，申請人清楚知道交易標(biāo)的范圍并不包括架空層。2017年10月28日和2018年3月26日，申請人管理案涉商鋪裝修事宜期間，向物業(yè)公司出具的兩份承諾書，承認(rèn)擅自裝修使用灰空間（架空層），并承諾對由此產(chǎn)生的后果由其自行負(fù)責(zé)。上述承諾由申請人簽署，對申請人具有約束力；2.申請人對架空層不享有獨(dú)占的權(quán)利。架空層無疑屬于建筑物專有部分以外的共有部分。作為同一建筑物不可分割的組成部分，申請人依法對架空層享有共有和共同管理的權(quán)利，在某些情況下也有使用的權(quán)利。但是，此種使用是共有意義上有限度的合理使用，而非獨(dú)占性質(zhì)或者申請人作為獨(dú)立享有所有權(quán)性質(zhì)的使用，任何人都無權(quán)獨(dú)占架空層或私相授受架空層。規(guī)劃局《限期整改違法建筑決定書》、人民法院民事判決書對此已經(jīng)作出認(rèn)定；3.認(rèn)定被申請人向申請人作出特別承諾的證據(jù)不足，無法證明案涉架空層系作為贈送面積包含在案涉商品房買賣中，架空層與案涉合同目的無關(guān)。申請人以案外人D的證人證言、被申請人出具的《情況說明》、帶租約交易、房價明顯偏高等為由，認(rèn)為被申請人將案涉架空層作為贈送面積包含在交易商鋪內(nèi)。但是，2020年6月9日案外人D在人民法院出庭作證，證明“上證面積包含的銷售面積，每個門面都有架空層，業(yè)主購買后業(yè)主自己使用”，“當(dāng)時公司的政策，給我們傳達(dá)的就是里面的空間購買者可以使用”。2018年6月25日，被申請人出具的《情況說明》也載明：案涉架空層“不屬于業(yè)主公攤范圍，且只能通過該商鋪到達(dá)此架空層位置。在不違反國家相關(guān)法律法規(guī)，不造成結(jié)構(gòu)質(zhì)量安全的前提下，我司不反對該商鋪業(yè)主使用該空間，并且我司也無權(quán)干涉業(yè)主的行為”，就上述證據(jù)而言，并不能解讀出被申請人將架空層作為贈送面積出售的含義，也沒有被申請人將架空層交付給申請人獨(dú)占使用的意思。至于以帶租約交易、房價明顯偏高作為獨(dú)占案涉架空層的理由更屬牽強(qiáng)；4.雙方在合同中明確約定：雙方均同意以合同及其附件所約定之內(nèi)容為確定雙方權(quán)利、義務(wù)之最終有效依據(jù)。雙方在交易過程中口頭表達(dá)的意向和信息，不構(gòu)成合同內(nèi)容，雙方不受其約束。申請人認(rèn)為被申請人以架空層為主要賣點(diǎn)銷售案涉商鋪，并將其視為合同標(biāo)的并無書面合同予以佐證，也不符合上述合同約定。

基于上述理由，不足以認(rèn)定架空層已成為合同標(biāo)的物的重要組成部分和基礎(chǔ)，架空層亦不屬于贈送面積包含在交易標(biāo)的范圍內(nèi)，且考慮到合同已經(jīng)實(shí)際履行完畢的事實(shí)，申請人的合同目的已實(shí)現(xiàn)，申請人以合同目的無法實(shí)現(xiàn)請求解除案涉合同的理由不充分。仲裁庭也注意到以下事實(shí)：其一，緊鄰的商鋪建筑面積單價相差較大。其中：案涉商鋪為32,683.16元/平方米、鄰近商鋪為21,448.84元/平方米；其二，案涉商鋪比鄰近商鋪的架空層大。案涉地下架空層約70平方米，鄰近商鋪的架空層面積共計30平方米。被申請人以商鋪一鋪一價、自主定價，商鋪價格與架空層無關(guān)進(jìn)行抗辯，卻未合理解釋案涉商鋪高出鄰近商鋪逾三分之一的根本原因，故不能消除對商鋪定價與架空層有無、大小之間是否存在密切關(guān)聯(lián)的疑問，因案涉買賣合同并不涉及架空層，該問題也不屬于申請人的主張范圍，申請人只能可另案解決。

二、延展探析：合同目的不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定

本案申請人主張解除合同的理由為合同目的不能實(shí)現(xiàn)，案件爭議焦點(diǎn)即為合同目的能否實(shí)現(xiàn)。司法實(shí)務(wù)中，合同目的能否實(shí)現(xiàn)亦成為判斷法定解除成立與否的關(guān)鍵所在。但合同目的本身是個不確定的彈性化法律概念，具有一定的抽象性特征，本身難以界定，加大了司法實(shí)踐的認(rèn)定難度，下面結(jié)合合同目的的內(nèi)涵進(jìn)行分析。

（一）合同目的的主客觀之分

合同目的可以理解為合同內(nèi)容的給付，也可以指當(dāng)事人希望通過簽訂合同實(shí)現(xiàn)的利益或者期待的事實(shí)，即合同目的存在主觀與客觀之分。合同的客觀目的，即典型的交易目的，是合同給付的效果，強(qiáng)調(diào)對合同相對人的信賴保護(hù)，由合同所屬類型、合同具體約定及當(dāng)事人的客觀情況決定。以買賣合同為例，有觀點(diǎn)認(rèn)為合同的客觀目的僅指買受人已取得標(biāo)的物所有權(quán)，即便標(biāo)的物在質(zhì)量、數(shù)量上有瑕疵，也算達(dá)到合同目的，這種觀點(diǎn)有失偏頗，買受人簽訂合同旨在取得符合合同約定的標(biāo)的物，而非僅指獲得標(biāo)的物，因此客觀目的并非單純代表標(biāo)的物的給付，而是達(dá)到合同給付效果。

合同的主觀目的，即當(dāng)事人主觀上欲通過簽訂合同實(shí)現(xiàn)的利益或期待的事實(shí)，相比客觀目的而言，主觀目的是通過合同的履行進(jìn)一步達(dá)到的目的，與一般商業(yè)盈利的主觀意圖不同，合同主觀目的必須具有與合同客觀內(nèi)容緊密相關(guān)的特殊性，且須結(jié)合個案中綜合判斷。實(shí)踐中將合同目的限定于客觀層面主要是保護(hù)交易安全，合同相對人不應(yīng)承擔(dān)另一方主觀目的不達(dá)的風(fēng)險，客觀目的亦可涵攝大部分違約致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，但將合同目的局限于客觀層面也有不妥之處，對于部分違約解除、情事變更等涉及合同目的不能實(shí)現(xiàn)的情形，合同的客觀目的不能全部涵攝，有些合同目的不只為達(dá)到給付效果，還會附加特定用途。例如土地租賃合同，約定交付特定地塊用于耕作，如果一方取得地塊后用于建筑，則另一方預(yù)通過耕作實(shí)現(xiàn)土地被利用的期待將落空，在此情形下，提供土地一方的合同目的不止是取得租金，更為合理利用土地，如若只考慮客觀目的，則對提供土地一方顯然不公平。又如，學(xué)區(qū)房買賣糾紛中購房人交付定金后，因各種原因開發(fā)商開發(fā)的房屋未被列為學(xué)區(qū)房，購房人拒絕購買的情形，雙方認(rèn)可的合同目的不只是取得房屋，更包含購買房屋所獲得的入學(xué)機(jī)會，在學(xué)區(qū)房計劃落空情形下，如不同意購房人以不能實(shí)現(xiàn)合同目的為由解除合同，對購房人而言亦是不公平的。綜上，合同的目的既可能是客觀目的，也可能是主觀目的，司法實(shí)踐中須由法官或者仲裁庭根據(jù)具體案件加以評析。

當(dāng)然，合同主觀目的必須審慎把握，當(dāng)事人的主觀意圖并非任何情況下都可視為合同目的。在當(dāng)事人明確將其簽訂合同的意圖告知了對方當(dāng)事人，并在合同中將該意圖條款化，或者雖未列為合同內(nèi)容，但有確鑿證據(jù)證明該意圖是合同成立的基礎(chǔ)或者先決條件，即可將當(dāng)事人的主觀意圖上升為合同目的?？傊唐贩抠I賣合同中典型交易目的恒定存在，合同主觀目的有無則取決于當(dāng)事人的約定或者真意的充分推定。前述案例中申請人不能以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由解除合同，原因在于該案中合同目的只涉及51.43平方米商鋪的典型交易，沒有充分證據(jù)證明架空層也系合同給付的重要部分。至于申請人提及的盈利目的無法實(shí)現(xiàn)僅為正常的商業(yè)風(fēng)險，并不屬于合同主觀目的。

（二）合同目的不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定

在司法實(shí)務(wù)中，不能實(shí)現(xiàn)合同目的作為合同法定解除的條件，首先應(yīng)廓清合同的目的是什么，是否有客觀交易目的與主觀交易目的之分，如果合同目的兼具客觀目的和主觀目的，則任何一種目的不能實(shí)現(xiàn)均可導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)；其次應(yīng)判斷某一違約行為是否導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)。統(tǒng)計個案辦理情況，通常根據(jù)以下因素綜合判斷合同目的是否不能實(shí)現(xiàn)：1.根據(jù)違約的嚴(yán)重程度判斷。違約有輕微、根本之分，實(shí)踐中一般認(rèn)為達(dá)到根本違約才可能導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，因此需根據(jù)違約的嚴(yán)重程度判斷合同目的不能實(shí)現(xiàn)的程度。違約程度可借助違反義務(wù)大小或占比、違約金額占比、違約是否導(dǎo)致債權(quán)人不能信賴將來的履行等因素判斷；2.根據(jù)違約行為及損害后果能否修補(bǔ)判斷，如果違約行為能夠糾正或者損害后果能夠彌補(bǔ)，則一般不認(rèn)定合同目的不能實(shí)現(xiàn)；3.根據(jù)違約方是否有繼續(xù)履行合同的意愿和能力判斷，如果違約方仍有履行合同的意愿和繼續(xù)履行合同的能力，且合同繼續(xù)履行在事實(shí)上可行，一般會傾向于不解除合同；4.根據(jù)違約部分對合同目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的影響判斷，如果違約部分雖然不大或違約部分標(biāo)的不高，但卻對合同的實(shí)現(xiàn)有著重大影響，則可能導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)。當(dāng)然，上述標(biāo)準(zhǔn)只作為判斷合同目的不能實(shí)現(xiàn)的參考因素，能否達(dá)到“不能實(shí)現(xiàn)”程度尚須結(jié)合個案具體判斷。

【結(jié)語和建議】

司法實(shí)踐中，對以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由解除合同的糾紛案件一般采取謹(jǐn)慎態(tài)度，即從客觀層面認(rèn)知合同目的，這樣會導(dǎo)致合同目的與合同給付義務(wù)等同，而合同目的有時不僅是給付效果的實(shí)現(xiàn)，還可能包含給付義務(wù)之外的利益。在個案中，合同目的應(yīng)被賦予客觀目的還是主觀目的的含義，以及合同目的是否不能實(shí)現(xiàn)須結(jié)合合同約定及案件客觀情況審慎把握，如此方能更好保護(hù)合同當(dāng)事人權(quán)益。