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作者：重慶仲裁委員會 程蕾

【案情簡介】

（一）合同簽訂的基本情況

 2019年7月6日，陶某一與謝某作為承包方，與發(fā)包方趙某、陶某二簽訂《建筑水電安裝工程承包協(xié)議書》，約定由承包方承接某某州三期4號樓、6號樓水電、防雷安裝工程。約定開工日期為2019年7月6日；承包范圍為某某州三期4號樓、6號樓（除電力公司和自來水公司施工范圍外的所有水電防雷安裝工程但不包括消防的電纜鋪設）總包方提供圖紙范圍內的所有室內、外的水電、防雷安裝工程（包工，不含戶內穿線、燈具安裝、設施設備安裝）；計價方式為以建筑面積結算，每平方米37元，其中一次預埋14元/平方，水電安裝13元/平方，二次預埋、開槽、線槽及所有施工恢復10元/平方，屬總價包干。該總價已包括人工、機械、施工安裝、調試、保險、風險及意外傷害保險等各項費用。雙方還就工程要求、付款方式、違約責任等做了約定。

2019年7月21日，陶某一、謝某簽訂《個人合作協(xié)議》，協(xié)議約定：陶某一提供并協(xié)助謝某達成某某州三期水電安裝工程業(yè)務后，謝某應向陶某一支付信息資源費用，介紹費用應該在謝某劃第一筆工程款后，一次性支付給陶某一相應的信息費。費用按合同簽訂的建筑面積，1元每平米的業(yè)務介紹費用。（注：凡謝某在此項目，在雙方未提出新的介紹費用時應按照原協(xié)議所商定的價格按新增工程量給付陶某一介紹費用）。第五條約定，謝某在支付信息資源費用時，如未按約定支付陶某一款項的，每延遲一天增加應付進的0.5%，直至該筆金額的全額為止。第六條約定，如發(fā)生爭議，雙方應積極協(xié)商解決，協(xié)商不成的，受損方可向重慶仲裁委員會申請仲裁處理。

（二）合同履行的基本情況

《個人合作協(xié)議》簽訂后，謝某實施了協(xié)議中所約定項目，根據(jù)陶某一提交的“謝某施工隊進度信息”顯示，謝某在2019年春節(jié)已收到進度款，并實施了以下工程內容：涉案工程4號樓標準層至2層以及車庫負一層至負三層，6號樓標準層至2層，3號-6號樓之間的車庫、5號-6號樓之間的車庫，該結算施工面積為27768平米；6號樓（13-17層主體結構）、負一層、4號樓（3-4層），該結算施工面積為6427.7平米；4號樓預埋（6-10層）、6號樓預埋（17-22層）、6號樓排水（13-19層）、6號樓給水（9-18層）、C1車庫穿引線負2層、C2車庫穿引線負2層后，已支付的施工面積為17407.78平米。

謝某實施涉案工程并收取工程款項后，一直未按《個人合作協(xié)議》約定支付陶某一中介費。

【仲裁請求】

一、依法裁決謝某支付陶某一中介費用，并以該中介費用為基數(shù)，自2020年1月1日起按照一年期貸款市場報價利率四倍支付利息至付清之日止。

二、案仲裁費用由謝某承擔。

【爭議焦點】

本案的爭議焦點：一、案涉合同的性質是否屬于中介合同；二、案涉合同是否有效。

【裁決結果】

一、駁回申請人的仲裁請求；二、本案仲裁費由申請人承擔。

【相關法律規(guī)定解讀】

一、《民法典》第九百六十一條規(guī)定，“中介合同是中介人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同?！?/span>

在中介合同中，中介人通過自身的信息資源等向委托人提供訂立相應合同的機會，以促成委托人與第三方訂立相應合同。中介人的主要義務是促成合同的訂立，合同訂立中介合同目的即實現(xiàn)，中介人則有權要求委托人支付相應的報酬。我國法律并沒有對中介人的從業(yè)資質進行明確規(guī)定，中介人資質并非中介合同的效力性要件。換言之，自然人或者單位均可以中介人的身份從事中介活動。而在實際的建工領域活動中，也時常出現(xiàn)個人或者單位接收施工企業(yè)的委托，由中介人提供工程項目信息資源，促成委托人簽署建設工程施工合同，從而獲得相應咨詢服務費的情況。

二、《中華人民共和國建筑法》第十二條規(guī)定，“從事建筑活動的建筑施工企業(yè)、勘察單位、設計單位和工程監(jiān)理單位，應當具備下列條件：（一）有符合國家規(guī)定的注冊資本；（二）有與其從事的建筑活動相適應的具有法定執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)技術人員；（三）有從事相關建筑活動所應有的技術裝備；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件”；第二十六條第一款規(guī)定，“承包建筑工程的單位應當持有依法取得的資質證書，并在其資質等級許可的業(yè)務范圍內承攬工程。”

根據(jù)上述法律規(guī)定可知，從事建筑活動的主體應當具備相應的資質，缺乏相應資質的主體不得從事建筑活動。

三、《民法典》第一百四十三條規(guī)定，“具備下列條件的民事法律行為有效：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實；（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗”；《民法典》第一百五十三條規(guī)定，“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強制性規(guī)定不導致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效?！?/span>

同時，結合《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第一條第一款，“建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當依據(jù)民法典第一百五十三條第一款的規(guī)定，認定無效：（一）承包人未取得建筑業(yè)企業(yè)資質或者超越資質等級的；（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業(yè)名義的；（三）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的?！?/span>

根據(jù)以上法律條文可知，第一，民事法律行為的成立并不當然地就具有法律效力。合同的成立僅需具有訂立合同的當事人、標的以及意思表示，而合同的生效則提出了更高的要求，要求訂立合同的當事人應當適格，意思表示應當自愿真實，且合同約定的內容不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不得違反公序良俗。否則合同雖已成立，但卻是無效合同。第二，簽署建設工程施工合同的主體需要具備相應的資質，否則將會導致建設工程施工合同的無效。

四、《民法典》第一百五十五條規(guī)定，“無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力?！焙贤舯徽J定為無效合同，則將自始、當然、確定無效，不能發(fā)生當事人所欲追求的法律效果。

【案例評析】

一、關于中介合同性質的界定

根據(jù)《民法典》關于中介合同的規(guī)定可知，法律并未對簽訂中介合同的雙方資質進行限制，故在實際的建工領域，只要雙方出于平等自愿的意思表示，個人或者單位都可以以中介人的身份為委托人提供項目工程信息，或為其與第三方簽訂建工合同提供媒介服務，而委托方則負有支付中介報酬的義務。

結合本案，雙方基于平等自愿的意思表示簽訂案涉合同，合同雖名為《個人合作協(xié)議》，但合同明確約定由申請人協(xié)助被申請人達成水電安裝工程業(yè)務，在被申請人獲得第一筆工程款項后，應當一次性向申請人支付業(yè)務介紹費用。換言之，申請人負有向被申請人提供案涉項目的資源信息、促成被申請人與第三方簽訂相應項目工程合同的義務，而被申請人則負有向申請人支付中介報酬的義務。合同內容符合法律對中介合同的界定，事實上被申請人也正是在申請人的相應撮合下，承接到案涉安裝工程項目，并因此獲得相應的工程款項。

因此，雙方簽訂的《個人合作協(xié)議》在性質上應當被認定為中介合同。雙方中介合同關系已經(jīng)成立，是否有效將在后續(xù)予以討論。

二、關于建設工程中介合同效力的認定

建設工程中介合同雖已成立，但是否有效，不同的仲裁庭持有不同的觀點，一種主要認為合同因內容違反法律的強制性規(guī)定而無效，另一種主要認為合同效力不因建設工程施工合同的無效而無效。而在法院的司法實踐大致也可以分為上述兩種觀點。

（一）建設工程中介合同因建設工程施工合同的無效而無效

1.建設工程中介合同內容不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定

根據(jù)《民法典》關于民事法律行為效力的規(guī)定，實施民事法律行為不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，否則將自始、當然、確定無效，不能按照當事人的意愿發(fā)生其所追求、希望的法律效果。同時，根據(jù)《建筑法》，以及《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，沒有資質的施工人不得以自身名義或者借用有資質的建筑施工企業(yè)名義與他人簽訂建設工程施合同，否則將導致建設工程施工合同的無效。國家對建設工程領域的活動實行嚴格的資質管理，自然人并不具備開展建筑活動的資質。

2.維護建筑工程領域公共秩序的需要

合同領域充分尊重當事人的意思自治，但這種自治也應當在法律所允許限度內，如果當事人的約定將損害社會公共利益，有違相關領域的公共秩序，訂立的合同將不受法律保護。建筑產(chǎn)品質量事關人民生命財產(chǎn)安全，而目前影響建筑工程施工質量的最重要的因素是施工單位是否具有相關資質。因此，國家嚴格管控建工領域的主體資質，從入口確保建筑產(chǎn)品質量安全，并通過法律對從事建工活動的主體進行限制，嚴格規(guī)范建設工程施工合同效力，以達到規(guī)范建筑行業(yè)秩序的目的。這是維護建筑市場正常秩序的需要，是維護社會公共利益的需要，也是維護人民生命財產(chǎn)安全的需要。

結合到本案，雙方簽訂的中介合同不得違反法律、法規(guī)的強制性規(guī)定，否則將是無效合同。根據(jù)相關法律規(guī)定，承包建筑工程的主體應當具備相應資質，案涉中介合同所欲促成的《水電安裝協(xié)議》中的發(fā)包方與承包方均是無相應資質的個人，且本案雙方對此明知，申請人雖主張被申請人是第三方趙某的勞務班組，簽約時第三方趙某是以個人名義簽訂，現(xiàn)在是以某公司名義對外簽署合同，但申請人并未提供相應的證據(jù)予以佐證，且即便上述情況屬實，勞務班組也并不具備簽訂建設工程施工合同的相應資質。申請人在明知簽訂項目安裝協(xié)議雙方缺乏資質的情況下，仍然促成雙方達成協(xié)議，明顯不利于建立建筑市場正常秩序，若任由此類合同發(fā)展，將嚴重影響社會公共利益。故，委托人與第三方簽訂的項目安裝合同因簽訂的主體雙方缺乏相應資質而無效，案涉中介合同約定的內容因違反相關法律的強制性規(guī)定而無效。

綜上所述，介紹無相關資質的自然人承包建設工程項目的中介合同因違反法律的強制性規(guī)定而無效。

（二）建設工程中介合同不因建設工程施工合同的無效而無效

1.合同的相對性原理

建設工程中介合同與建設工程施工合同是兩個獨立的合同，分別對應兩個獨立的法律關系，也不屬于主合同與從合同，建設工程施工合同的效力并不能影響中介合同的效力。除此之外，建設工程施工合同是否有效并不屬于中介合同的審理范圍。因此，不能因為建設工程施工合同的無效從而否定建設工程中介合同的效力。

2.信息資源的經(jīng)濟價值性

我國現(xiàn)行法律并沒有禁止對建設工程承包合同的居間行為。案涉中介合同的簽訂是當事人雙方真實的意思表示，申請人通過自己享有的資源信息向被申請人提供工程項目的信息，被申請人因此獲得了相關經(jīng)濟利益。根據(jù)《民法典》七百九十三條第一款規(guī)定，建設工程施工合同無效但建設工程經(jīng)驗收合格的，可以參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人。若委托人可以參照施工合同獲得相應工程款，中介人完全履行中介合同義務卻因中介合同無效而不能主張任何中介報酬。這忽略了現(xiàn)代社會中信息資源的經(jīng)濟價值，對中介人而言顯然有失公允。

3.誠實信用原則的遵守

誠實信用原則是從事民商事活動的基本原則。根據(jù)對中介合同的認定可知，中介人所負的合同義務是提供信息資源、促成相應合同的簽訂，委托人所負對價義務是支付相應的報酬。中介人已經(jīng)按照約定全面履行合同義務，而委托人實際上也基于中介人提供的相應業(yè)務資源與第三方簽訂了項目承包合同，并完成項目施工、獲得項目工程款。中介合同目的已然全面實現(xiàn)，委托方應當基于誠實信用原則履行支付中介報酬的義務，而不得通過主張自身行為的不合法，以及因自身與第三方簽訂的合同無效，進而否定中介合同的效力，拒不支付中介報酬。

綜上，中介合同成立并有效，應當受到法律保護。

【結語和建議】

關于建設工程中介合同的效力，筆者比較贊同第一種觀點，即中介合同約定的內容不得違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不得違反相關領域的公序良俗，否則將是無效合同。雖然認定相關中介合同無效對于具體案件中的當事人而言具有一定的不公平性，但是國家嚴格限制訂立建設工程施工合同的主體資質，旨在從源頭處確保建設工程的質量。若放任對此類合同效力的認定，無疑會嚴重擾亂建筑市場秩序。因此，我國現(xiàn)行法律雖并未禁止建筑領域的中介服務，但建工中介合同約定內容也應當遵守相關法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，維護相關領域的公序良俗。