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作者：重慶仲裁委員會渝西仲裁院  袁浩偉

【案情簡介】

2011年8月1日，申請人某旅游公司與被申請人張某簽訂了《商鋪租賃合同》。合同約定如下內(nèi)容：申請人為出租方，被申請人為承租方。租賃標的物座落于C景區(qū)內(nèi)，可使用面積7,018㎡；租期10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止；申請人提供清水商鋪，水、電、閉路通往每棟樓； 2011年8月至2013年12月31日為裝修期，免租金；2014年1月1日至2014年12月31日租金為5元/平方米/月；2015年1月1日起每年每平方米租金按上年基數(shù)遞增10%。租金按半年繳納，先繳后用，即2013年12月31日前繳納2014年上半年的租金，下半年租金必須在上半年屆滿前一個星期內(nèi)繳納；申請人將房屋交給被申請人后，被申請人的裝修及修繕，申請人概不負責；如被申請人不再使用申請人的門市后，被申請人不得破壞已裝修部分及房屋架構(gòu)，門市內(nèi)裝修無償歸申請人所有；被申請人拖欠租金累計達30天的，申請人可以終止協(xié)議，無條件收回房屋，申請人不作任何補償；為確保承租過程中申請人的權(quán)益和對景區(qū)商鋪的統(tǒng)一管理，被申請人應向申請人繳納100,000元保證金，保證金于簽訂協(xié)議當日繳納，于協(xié)議終止時無息退還。

在《商鋪租賃合同》簽訂前的2011年7月26日，被申請人即繳納保證金100,000元?！渡啼佔赓U合同》簽訂后，申請人以現(xiàn)狀將租賃物交付給被申請人，被申請人對租賃物進行了裝飾裝修，并投入使用，經(jīng)營餐飲業(yè)務。按《商鋪租賃合同》約定，申請人交付房屋時，應進行管道通水，但因?qū)嶋H未管道通水，申請人改用修建蓄水池方式處理供水問題。租賃合同履行期間，被申請人僅支付租金至2015年12月，后續(xù)租金至今未支付。

申請人于2017年11月9日申請仲裁，請求解除《商鋪租賃合同》，并返還租賃物；被申請人向申請人按合同約定的方式支付拖欠的租金至合同解除之日，并支付滯納金與違約金。

2018年1月11日，被申請人提出仲裁反請求，以租賃房屋未通過消防驗收為由，請求確認《商鋪租賃合同》無效。2018年4月23日，被申請人變更仲裁反請求為：解除《商鋪租賃合同》；申請人返還被申請人已繳納的保證金100,000元；房屋租金按合同約定的2014年租金標準（每平方米每月5元）的60%計算；申請人按照《商鋪租賃協(xié)議》剩余期限6年補償被申請人對租賃房屋進行裝飾裝修費用。并申請對裝修費用進行了鑒定。

被申請人占用案涉房屋期間，申請人以危房為由修建圍墻。2018年5月起，申請人將租賃房屋全部圍起來。

【爭議焦點】

1.《商鋪租賃合同》的效力問題；

2.雙方簽訂的《商鋪租賃合同》是否應當解除及解除后的租金、裝修損失的計算問題。

【裁決結(jié)果】

仲裁庭經(jīng)審理后裁決：

1.申請人與被申請人簽訂的《商鋪租賃合同》于2018年4月23日解除；

2.被申請人向申請人支付租金783,682.80元；

3.申請人退還被申請人保證金100,000元；

4.申請人退還被申請人裝飾裝修殘值價款1,306,560元。

【相關(guān)法律規(guī)定解讀】

—關(guān)于合同無效的相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。

《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條：合同法第五十二條第五項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。

—關(guān)于合同解除的法律規(guī)定

《中華人民共和國合同法》第九十三條：當事人協(xié)商一致，可以解除合同。

《中華人民共和國合同法》第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；

（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；

（三）當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；

（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；

（五）法律規(guī)定的其他情形。

—關(guān)于消防驗收的相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國消防法》第十三條第二款：依法應當進行消防驗收的建設工程，未經(jīng)消防驗收或者消防驗收不合格的，禁止投入使用；其他建設工程經(jīng)依法抽查不合格的，應當停止使用。

—關(guān)于租賃合同解除后裝修殘值損失的相關(guān)法律規(guī)定

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條：承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應予支持；……（四）因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。

【案例評析】

一、關(guān)于《商鋪租賃合同》效力的認定

出租方將未經(jīng)過消防驗收的房屋出租，其房屋租賃的效力存在兩種觀點：一是房屋租賃合同因違反《中華人民共和國消防法》的規(guī)定而屬于無效合同；二是未經(jīng)過消防驗收，不屬于違反國家強制性規(guī)定的情形，合同應屬有效。結(jié)合本案，第二種觀點更符合司法實踐。

因違反法律、行政法規(guī)而認定合同無效的，應嚴格遵循《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效”以及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條“合同法第五十二條第五項規(guī)定的‘強制性規(guī)定’，是指效力性強制性規(guī)定”等規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》【法發(fā)〔2009〕40號】也提出：人民法院應當注意根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第十四條之規(guī)定，注意區(qū)分效力性強制規(guī)定和管理性強制規(guī)定。違反效力性強制規(guī)定的，人民法院應當認定合同無效；違反管理性強制規(guī)定的，人民法院應當根據(jù)具體情形認定其效力。

效力性強制性規(guī)定，是指法律、行政法規(guī)明確規(guī)定違反該規(guī)定將導致合同無效的規(guī)定，或違反該規(guī)定后若合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)定；管理性強制性規(guī)定，是指法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定僅關(guān)系當事人利益的，相關(guān)規(guī)定僅是為了行政管理或秩序管理需要?！吨腥A人民共和國消防法》有關(guān)未經(jīng)消防驗收的建筑工程不得投入使用的規(guī)定，明顯屬于法律層面上的規(guī)定；但是《中華人民共和國消防法》主要是為了規(guī)范建設單位的行為，違反該規(guī)定如使合同繼續(xù)有效并不必然損害國家利益和社會公共利益。因此該規(guī)定屬于管理性規(guī)定，違反該管理性規(guī)定不影響租賃合同的效力。

本案中，申請人將未通過建設工程竣工驗收消防備案的房屋出租，并與被申請人簽訂《商鋪租賃合同》，如適用《中華人民共和國消防法》第十三條第三款的規(guī)定，首先必須證明涉案房屋屬于“依法應當進行消防驗收的建設工程”，但被申請人并未舉示證據(jù)對此進行證明。且涉案房屋未經(jīng)消防驗收即投入使用，并不屬于違反了《中華人民共和國合同法》第五十二條第五項規(guī)定的效力性強制性規(guī)定，故涉案《商鋪租賃合同》屬于有效合同。

二、關(guān)于《商鋪租賃合同》是否應當解除及解除后的租金及裝修損失的計算問題

1.合同是否應當解除的問題。因申請人提出解除《商鋪租賃合同》的仲裁請求，被申請人于2018年4月23日也要求解除《商鋪租賃合同》，應視為申請人與被申請人于2018年4月23日對解除《商鋪租賃合同》達成合意，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十三條的規(guī)定，故《商鋪租賃合同》于2018年4月23日解除。且申請人于2018年5月起用圍墻將租賃物全部圍住，已實際控制租賃物，不存在被申請人尚未返還租賃物的問題。

2.租金的承擔問題。在本案中，申請人與被申請人均同意解除《商鋪租賃合同》，區(qū)別在于申請人主張因被申請人違約未及時交付相關(guān)租金而導致合同解除，而被申請人主張因申請人未提供符合使用條件的房屋違約導致合同解除，但雙方均認為合同已經(jīng)解除。那么，涉案房屋未通過消防驗收的情況下，被申請人是否還需要支付租金？

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定，租賃合同為雙務、繼續(xù)性合同，在合同解除之后，租金雖有返還可能，但承租人的使用收益卻不可能返還，因此租賃合同的解除只能向?qū)戆l(fā)生，而不能溯及既往。換言之，對于租賃合同已經(jīng)履行的部分，已無法恢復到原來的狀態(tài)，雙方當事人負有對待給付義務，承租人使用了租賃物，自然負有支付相應租金的義務，其支付義務并不因合同解除而消滅。正常的商業(yè)風險不是當事人拒絕履行合同義務的理由，但是，超出當事人的合理預期的風險所帶來的后果，由任何一方當事人承擔也是不公平的。因此被申請人適當降低租金標準的請求是合理的，故仲裁庭綜合公平原則和過錯責任，裁決被申請人按照60%的租金標準支付截至合同解除之日的欠付租金。

3.裝修損失的承擔問題。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十一條的規(guī)定，在司法實踐中，必須正確認定造成房屋租賃合同無效的過錯責任，公平分擔損失。處理房屋租賃合同涉及的裝飾裝修糾紛，應當根據(jù)正常情況下出租人的需要程度和可利用價值，結(jié)合過錯責任原則，分別不同情況，公平合理地進行處理。如屬于雙方的過錯，應當由雙方按過錯責任大小分擔裝飾裝修現(xiàn)值損失。本案中，仲裁庭綜合合同解除事由、租賃期限、租賃物返還情況等因素，加之申請人交付房屋存在重大瑕疵，酌情裁定由申請人補償被申請人裝飾裝修殘值損失的80%。

【結(jié)語和建議】

房屋租賃合同，是當事人一方將租賃房屋交付另一方使用，另一方為此支付租金并于期滿后歸還租賃房屋的協(xié)議。房屋未辦理消防驗收的，不影響租賃合同效力。承租人以房屋未辦理消防驗收而解除合同，但承租人已實際占有使用租賃房屋的，應按約定支付占有使用期間的租金。

當事人在簽訂《房屋租賃合同》時，可約定如因租賃房屋未經(jīng)消防驗收而被要求限期整改、停業(yè)整頓、罰款時，由此導致的相應損失承擔問題，如租金、承租人預期所得利益及罰款的交付等。同時，租賃合同雙方均應充分重視消防、質(zhì)監(jiān)等部門下達的整改通知，及時辦理消防驗收手續(xù)，杜絕因未消防驗收或驗收不合格導致的房屋質(zhì)量問題及其他不可預見的問題。