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【案情概況】 

申請(qǐng)人：某市華豐企業(yè)總公司(下稱華豐公司) 第一被申請(qǐng)人：某市宏華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總公司(下稱宏華公司) 第二被申請(qǐng)人：某市宏基實(shí)業(yè)工程公司(下稱宏基公司) 

案由：合同糾紛 1992年12月21日，某市供銷服務(wù)公司(下稱服務(wù)公司)與宏基公司簽訂一份《聯(lián)合開(kāi)發(fā)物業(yè)協(xié)議書》(下稱聯(lián)建合同)。

協(xié)議約定：由服務(wù)公司提供位于市衛(wèi)國(guó)路71號(hào)紅線建筑面積1600平方米、可建面積2400平方米以上的地塊，與宏基公司聯(lián)建匯豐大廈(包括地下停車場(chǎng))；宏基公司承擔(dān)工程的配套設(shè)施、土建的建設(shè)資金，服務(wù)公司負(fù)責(zé)拆遷舊建筑為平地的費(fèi)用和大廈的報(bào)建費(fèi)、建筑稅等費(fèi)用。宏基公司支付1830萬(wàn)元給服務(wù)公司作為合理補(bǔ)償拆遷費(fèi)用及基建期間解決職工生活問(wèn)題，付款以拆遷、工程進(jìn)度分為七期，大廈建成后，首層、二、三層建筑面積和產(chǎn)權(quán)歸屬服務(wù)公司，四層以上產(chǎn)權(quán)歸宏基公司；地下停車場(chǎng)各占50％；雙方按各自擁有面積承擔(dān)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)；施工期限為服務(wù)公司交付產(chǎn)權(quán)之日起三年內(nèi)完成。服務(wù)公司負(fù)責(zé)辦理報(bào)建手續(xù)。協(xié)議約定，協(xié)議如發(fā)生糾紛，由市工商行政管理局經(jīng)濟(jì)合同委員會(huì)調(diào)解仲裁。協(xié)議簽訂同日市工商行政管理局對(duì)此合同予以鑒證。 在聯(lián)建合同簽訂之前的1992年11月2日，服務(wù)公司已向有關(guān)部門申請(qǐng)改造原地上建筑物，同年11月19日，市城鄉(xiāng)規(guī)劃處出具建筑紅線、注意事項(xiàng)及設(shè)計(jì)要求。 聯(lián)建合同簽訂后，服務(wù)公司根據(jù)合同對(duì)聯(lián)建用地原物業(yè)進(jìn)行拆除、拆遷和安置職工。宏基公司自1992年12月14日起陸續(xù)支付了補(bǔ)償金合計(jì)人民幣705萬(wàn)元。 1993年1月3日宏基公司與服務(wù)公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，將大廈更名為“宏豐大廈”。宏基公司支付補(bǔ)償金期限變更為在服務(wù)公司將施工許可證交付宏基公司起38個(gè)月內(nèi)完成。 1993年1月5日宏基公司變更公司名稱和經(jīng)營(yíng)范圍，增加商品房經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。 1994年6月8日，華豐公司接替服務(wù)公司與宏基公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議書，約定聯(lián)建工程以聯(lián)建方式報(bào)建，聯(lián)建雙方為華豐公司和宏華公司，聯(lián)建方式報(bào)建后增加的報(bào)建費(fèi)等其他費(fèi)用由宏華公司負(fù)責(zé)支付，該協(xié)議雖約定由工商部門簽證生效，后未經(jīng)鑒證。 1994年6月10日，華豐公司與宏華公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)事項(xiàng)予以簡(jiǎn)要約定。 1994年6月12日，華豐公司與宏華公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，約定華豐公司提供建筑用地及辦理用地有關(guān)手續(xù)、舊房拆平工作，并辦理大廈報(bào)建手續(xù)至領(lǐng)取“建設(shè)工程規(guī)則許可證”為止，宏華公司承擔(dān)大廈設(shè)計(jì)費(fèi)和進(jìn)行施工，并承擔(dān)建設(shè)資金。 1994年11月29日，廣東省計(jì)委頒發(fā)建設(shè)單位為華豐公司的《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投資許可證》。 1995年3月11日，華豐公司與宏基公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)1994年6月8日協(xié)議進(jìn)行修改，將原協(xié)議中宏基公司支付補(bǔ)償金的期限由華豐公司將施工許可證交付給宏基公司起計(jì)變更為自1995年4月1日起計(jì)；華豐公司全力協(xié)同宏基公司辦理聯(lián)建有關(guān)手續(xù)。 1995年3月26日，服務(wù)公司向市建設(shè)委員會(huì)(下稱市建委)申請(qǐng)宏豐大廈基礎(chǔ)施工，同月27日，市建委批推廣東省第六建筑工程公司(下稱省六建)獨(dú)家議標(biāo)，先行進(jìn)行基礎(chǔ)施工。 華豐公司委托宏華公司與承建單位簽訂建筑施工合同及辦理有關(guān)報(bào)建工作，1995年3月18日，宏華公司與省六建公司簽訂《市建筑安裝工程承發(fā)包專用合同》。 1995年5月26日宏基公司從華豐公司借領(lǐng)關(guān)于文苑酒家改造計(jì)委批文等三份文件。1995年8月24日，市建委批準(zhǔn)宏豐大廈先行基礎(chǔ)施工，并出具了“宏豐大廈樁基礎(chǔ)臨時(shí)施工許可證”，同時(shí)注明該許可證不能代替施工許可證。1996年8月樁基礎(chǔ)工程完工。 1995年7月20日，華豐公司與宏基公司簽訂補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)雙方各自承擔(dān)費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整；施工期限變更為1995年4月1日起至38個(gè)月完成；華豐公司協(xié)助辦理土地使用權(quán)出讓及房產(chǎn)證，各自承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用；宏基公司付款期限以1995年4月1日起計(jì)。 華豐公司先后于1996年9月2日、1997年7月22日、1997年12月28日和1998年6月3日四次致函宏基公司和宏華公司(宏華公司均予簽收)催要補(bǔ)償金。兩被申請(qǐng)人未付款。聯(lián)建工程自樁基礎(chǔ)完工后停工至今。華豐公司于1993年取得的國(guó)有土地使用權(quán)證，屬無(wú)償劃撥取得，至今未辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 申請(qǐng)人認(rèn)為，兩被申請(qǐng)人的行為已嚴(yán)重違約，其行為給申請(qǐng)人造成的損失是巨大的。申請(qǐng)人與第二被申請(qǐng)人早在1992年就已簽訂了協(xié)議，申請(qǐng)人早已按時(shí)履行了義務(wù)；對(duì)第二被申請(qǐng)入的完工期限，申請(qǐng)人再三同意推遲，但直至今日，第二被申請(qǐng)人所承建的大廈仍無(wú)蹤影，兩被申請(qǐng)人承諾的余下1125萬(wàn)元的補(bǔ)償費(fèi)也分文未付。申請(qǐng)人認(rèn)為，整整近6年的時(shí)間已證明，兩被申請(qǐng)人既已無(wú)履約的誠(chéng)意，又已無(wú)履約的能力，如果再讓兩被申請(qǐng)人的行為持續(xù)下去，不僅僅是申請(qǐng)人的損失將無(wú)法估計(jì)，其合法權(quán)益得不到保障，更重要的是使市區(qū)寶貴的國(guó)有土地資源長(zhǎng)期閑置浪費(fèi)，該損失更是無(wú)法估量。因此，解除已無(wú)實(shí)際意義的合同及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議是必然而又必需的；同時(shí)依照我國(guó)法律規(guī)定兩被申請(qǐng)人不履行義務(wù)的，申請(qǐng)人有權(quán)要求解除合同；兩被申請(qǐng)人不履行合同的行為給原告造成的巨大損失，兩被申請(qǐng)人應(yīng)予以賠償。 華豐公司提出如下仲裁請(qǐng)求： 1、裁決解除華豐公司與宏基公司于1992年12月12日簽訂的聯(lián)建合同及其5份補(bǔ)充協(xié)議； 2、裁決宏基公司和宏華公司支付其欠款的補(bǔ)償費(fèi)本金1125萬(wàn)元及滯納金346.25萬(wàn)元； 3、裁決宏基公司和宏華公司承擔(dān)本案仲裁所需全部費(fèi)用。

 【仲裁實(shí)錄】

 仲裁委員會(huì)根據(jù)華豐公司于1998年8月12日向提交的書面仲裁申請(qǐng)及服務(wù)公司與宏基公司于1992年12月22日簽訂的聯(lián)建合同中的仲裁條款，依法受理了該合同項(xiàng)下的爭(zhēng)議仲裁案。仲裁委員會(huì)根據(jù)華豐公司的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，向市中級(jí)人民法院提交了該財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)。華豐公司向仲裁委員會(huì)提交的申請(qǐng)書副本及相關(guān)文件業(yè)已經(jīng)送達(dá)宏基公司和宏華公司。宏基公司和宏華公司提交了答辯狀。雙方當(dāng)事人根據(jù)仲裁委員會(huì)仲裁暫行規(guī)則和仲裁員名冊(cè)在規(guī)定的期限內(nèi)約定了仲裁庭組成方式，選定了仲裁員和委托該仲裁委員會(huì)主任指定了首席仲裁員。三名仲裁員于1998年9月14日組成仲裁庭，雙方當(dāng)事人均不提出回避。仲裁庭根據(jù)仲裁法和仲裁規(guī)則決定不公開(kāi)審理本案。仲裁庭審閱了案件材料、于1998年10月7日開(kāi)庭審理此案。華豐公司的法定代表人和委托代理人，宏基公司和宏華公司的委托代理人到庭參加審理。庭審后雙方當(dāng)事人均提出新的證據(jù)材料，仲裁庭于同年12月3日再次開(kāi)庭審理。華豐公司的委托代理人，宏基公司和宏華公司的委托代理人到庭參加審理。兩次庭審后，雙方當(dāng)事人的委托代理人均向仲裁庭補(bǔ)充了證據(jù)材料，提交了代理詞。宏基公司和宏華公司中止原委托代理人的代理權(quán)，增加的代理人提交了對(duì)本案的處理意見(jiàn)。 1998年12月17日，申請(qǐng)人向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)就合同解除先行作出中間裁決。 申請(qǐng)人申請(qǐng)稱： 申請(qǐng)人與宏華公司對(duì)解除雙方簽訂的相關(guān)合同及協(xié)議已無(wú)爭(zhēng)議，目前的爭(zhēng)議僅在于賠償費(fèi)用的多少；正因?yàn)楹耆A公司屢次故意拖延時(shí)限的行為使得本案難以作出最后裁決，申請(qǐng)人的損失便一天天加劇。1998年12月13日，市人民政府發(fā)布了《市區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)公開(kāi)招標(biāo)拍賣試行辦法》，根據(jù)這一規(guī)定及市國(guó)土局的解釋，申請(qǐng)人目前享有使用權(quán)的土地如果在本月底前沒(méi)有開(kāi)發(fā)商接手，則要依該辦法的規(guī)定公開(kāi)招標(biāo)拍賣，這樣，申請(qǐng)人的損失將更慘重。 鑒于本案雙方當(dāng)事人對(duì)解除合同已無(wú)爭(zhēng)議，而早日作出是否解除合同的裁決直接關(guān)系到申請(qǐng)人損失的加劇程度，為維護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益，根據(jù)貴會(huì)《仲裁暫行規(guī)則》第68條的規(guī)定，我公司現(xiàn)向貴會(huì)提出申請(qǐng)，請(qǐng)求先就是否解除合同這一問(wèn)題先行作出中間裁決。 仲裁庭經(jīng)審理后，于1998年12月28日就解除雙方聯(lián)建合同以及宏豐大廈樁基礎(chǔ)歸屬先行作出裁決(〔L1998〕仲字第05—1號(hào))： “解除雙方當(dāng)事人之間簽訂的“聯(lián)合開(kāi)發(fā)物業(yè)協(xié)議”及有關(guān)基于該物業(yè)協(xié)議簽訂的所有補(bǔ)充協(xié)議，用于聯(lián)合開(kāi)發(fā)之土地權(quán)屬不變，地上樁基礎(chǔ)工程歸申請(qǐng)人自行處置。 申請(qǐng)人的其他請(qǐng)求、被申請(qǐng)人的其他答辯意見(jiàn)以及本案仲裁費(fèi)用的分擔(dān)，待仲裁庭進(jìn)一步審理后加以認(rèn)定。” 隨后，仲裁庭委托市粵輝建設(shè)咨詢中心對(duì)樁基礎(chǔ)工程造價(jià)進(jìn)行了鑒定。因本案案情復(fù)雜及委托鑒定，根據(jù)仲裁暫行規(guī)則的規(guī)定，經(jīng)仲裁委員會(huì)主任同意，仲裁庭對(duì)本案延期作出裁決。 仲裁庭于1999年10月29日對(duì)本案作出裁決?，F(xiàn)對(duì)本案案情、仲裁庭意見(jiàn)和裁決結(jié)果分述如下： 庭審中，華豐公司先后向仲裁庭提供了聯(lián)建合同及五份補(bǔ)充協(xié)議書，四份補(bǔ)償金催要函，關(guān)于華豐公司與服務(wù)公司一套人馬、兩塊牌子的聲明，宏基公司變更工商登記證明，損失賬冊(cè)和憑證，土地權(quán)屬證明，報(bào)建有關(guān)手續(xù)，土地權(quán)屬無(wú)瑕疵證明等證據(jù)材料。 宏基公司和宏華公司辯稱：1、華豐公司一直未能有效證明該地段的土地使用權(quán)是經(jīng)出讓或轉(zhuǎn)讓取得的，華豐公司無(wú)權(quán)將該宗土地使用權(quán)用于聯(lián)營(yíng)開(kāi)發(fā)之用途，且宏基公司無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，故聯(lián)建合同及補(bǔ)充協(xié)議為無(wú)效合同，其無(wú)效的過(guò)錯(cuò)責(zé)任主要在華豐公司。2、宏華公司和宏基公司的行為不構(gòu)成嚴(yán)重違約，一是根據(jù)1993年1月3日到1995年3月11日簽訂的補(bǔ)充協(xié)議規(guī)定，華豐公司須將施工許可證交于宏華公司、宏基公司，宏華公司和宏基公司才開(kāi)始支付補(bǔ)償金余款，而華豐公司一直不能領(lǐng)取施工許可證。二是1994年6月8日的補(bǔ)充協(xié)議改為以華豐公司和宏華公司聯(lián)建方式報(bào)建，而1994年11月29日，省建委出具的《固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目投資許可證》上建設(shè)單位只華豐公司一家，并非聯(lián)建雙方，因此華豐公司缺乏聯(lián)建誠(chéng)意。三是1995年3月11日的補(bǔ)充協(xié)議同意在1994年6月8日的補(bǔ)充協(xié)議書基礎(chǔ)上，補(bǔ)償金額支付時(shí)間為1995年4月1日起計(jì)至滿26個(gè)月內(nèi)付300萬(wàn)元，在此期間，宏華公司和宏基公司得知聯(lián)建土地的使用權(quán)已于1992年12月31日作為華豐公司向中國(guó)銀行市分行的借款的抵押物。及至1998年，市城區(qū)法院查封了該宗土地及物業(yè)，基于以上原因，宏基公司和宏華公司擱置了付款。3、華豐公司的仲裁請(qǐng)求缺乏法律依據(jù)，依法應(yīng)予駁回，原因是華豐公司自始缺乏合作誠(chéng)意及不能按原協(xié)議約定履行義務(wù)導(dǎo)致工程無(wú)法進(jìn)行，加之土地現(xiàn)狀，合同履行成為不可能和無(wú)必要，造成后果的主要責(zé)任在華豐公司，損失也應(yīng)由其承擔(dān)。 宏華公司、宏基公司向仲裁庭提供了1994年6月10日的補(bǔ)充協(xié)議、《固定資產(chǎn)投資許可證》、市城區(qū)法院《民事調(diào)解書》及《樁基礎(chǔ)臨時(shí)許可證》、報(bào)建有關(guān)手續(xù)及設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等損失依據(jù)。 華豐公司、宏華公司、宏基公司的代理律師向仲裁庭提交了代理詞，雙方就如下問(wèn)題發(fā)表了代理意見(jiàn)： 關(guān)于聯(lián)建合同及補(bǔ)充協(xié)議是否有效： 華豐公司認(rèn)為：物業(yè)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議合法有效，理由是：1、華豐公司提供的土地權(quán)屬明確，該土地于1976年已歸華豐公司使用，并于1993年領(lǐng)取《國(guó)有土地使用權(quán)證》。2、工商登證資料證明，宏基公司在聯(lián)建合同簽訂后即具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)，合同主體不違反法律規(guī)定。3、在土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓上，華豐公司并無(wú)兩被申請(qǐng)人所稱規(guī)避法律的行為。首先，雙方聯(lián)建合同及補(bǔ)充協(xié)議中，均明確了土地位用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓手續(xù)辦理及費(fèi)用負(fù)擔(dān)；其次，先開(kāi)發(fā)后辦轉(zhuǎn)讓手續(xù)，有特定的歷史條件及客觀情況，為防范巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)，華豐公司采取根據(jù)開(kāi)發(fā)實(shí)際進(jìn)展辦理有關(guān)手續(xù)的辦法，并得到兩被申請(qǐng)人的同意；其三，基于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際情況，“先建后辦“是普遍做法，這也是聯(lián)建合同能得到合同主管部門鑒證及報(bào)建手續(xù)得到主管部門批推的原因；其四、根據(jù)有關(guān)司法解釋，物業(yè)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議因?qū)嶋H履行可確定為有效。 宏華公司、宏基公司認(rèn)為：聯(lián)建合同及補(bǔ)充協(xié)議均為無(wú)效合同。理由為：1、聯(lián)合開(kāi)發(fā)土地未依法辦理必須的出讓手續(xù)。華豐公司并未取得土地主管部門準(zhǔn)許聯(lián)建批文和辦理出讓、轉(zhuǎn)讓手續(xù)。2、聯(lián)建工程報(bào)建手續(xù)不完備，報(bào)建義務(wù)人華豐公司未取得有關(guān)的施工許可證、建設(shè)規(guī)劃許可證，華豐公司僅取得工程建筑紅線注意事項(xiàng)及設(shè)計(jì)要求，且樁基礎(chǔ)臨時(shí)施工臨時(shí)許可證并不能代替施工許可證。3、1995年3月11日和1995年7月20日的補(bǔ)充協(xié)議因?qū)⒀a(bǔ)償金支付方式由原按工程進(jìn)度付款改為按期限付款，違反了法律規(guī)定，應(yīng)屬無(wú)效協(xié)議。 關(guān)于合同當(dāng)事人是否違約：華豐公司認(rèn)為，宏華公司、宏基公司的行為均已構(gòu)成違約，宏基公司和宏華公司以華豐公司未領(lǐng)取施工許可證、報(bào)建手續(xù)不完善、土地權(quán)利有瑕疵等為由不支付補(bǔ)償金和履行其他合同義務(wù)，理由不成立。因?yàn)椋旱谝唬?995年3月11日的補(bǔ)充協(xié)議將付款條件已改為按確定的期限付款，宏基公司和宏華公司并未在期限內(nèi)付款，違反了合同；第二，1994年6月8日補(bǔ)充協(xié)議雖約定了以聯(lián)建方式報(bào)建，但該協(xié)議約定以簽證生效而未經(jīng)鑒證故屬未生效協(xié)議，因此《固定資產(chǎn)投資許可證》上不可能為聯(lián)建雙方名義。第三，領(lǐng)取施工許可證和規(guī)劃許可證的義務(wù)應(yīng)是宏基公司和宏華公司。1995年3月11日補(bǔ)充協(xié)議約定，華豐公司協(xié)同宏華公司、宏基公司辦理聯(lián)建手續(xù)，后給兩被申請(qǐng)人出具有關(guān)委 托報(bào)建手續(xù)，被申請(qǐng)人遂與廣東省第六建筑公司簽訂建筑安裝工程承包合同，領(lǐng)取樁基礎(chǔ)臨時(shí)施工許可證并進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工，但宏基公司和宏華公司并未辦理前述兩許可證。第四，聯(lián)建土地權(quán)屬明確，不存在抵押和被查封情況。 宏華公司和宏基公司認(rèn)為：華豐公司未履行其相應(yīng)法定或協(xié)議約定的報(bào)建義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。理由是：第一，《建筑紅線注意事項(xiàng)及設(shè)計(jì)要求》是在聯(lián)建合同簽訂前由服務(wù)公司辦理，合同簽訂后，服務(wù)公司未依約履行其報(bào)建責(zé)任；第二，1994年6月8日協(xié)議變更為聯(lián)建后，華豐公司并未及時(shí)變更為聯(lián)建雙方，而在1994年6月10日變更為由華豐公司負(fù)責(zé)報(bào)建后，華豐公司未履行報(bào)建手續(xù)，取得規(guī)劃和施工許可證。第三，對(duì)華豐公司庭審中稱“先建后報(bào)”，顯然違反法定程序，導(dǎo)致聯(lián)建合同無(wú)法執(zhí)行。第四，宏華公司、宏基公司依約投入了拆遷補(bǔ)償費(fèi)、承擔(dān)了設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用，但華豐公司未履行合同規(guī)定的義務(wù)。 關(guān)于合同的解除： 華豐公司認(rèn)為，事實(shí)證明，宏華公司，宏基公司在支付前期補(bǔ)償金及完成樁基后，無(wú)足夠的資金繼續(xù)主體工程，為減少華豐公司損失，避免土地資源進(jìn)一步浪費(fèi)，解除聯(lián)建合同及補(bǔ)充協(xié)議，為我國(guó)法律所允許，符合國(guó)家和公共利益。 宏基公司、宏華公司認(rèn)為：因聯(lián)建合同為無(wú)效合同，不存在繼續(xù)履行的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)解除。 關(guān)于損失賠償： 華豐公司認(rèn)為，雙方聯(lián)建合同中約定宏基公司和宏華公司支付1830萬(wàn)元作為補(bǔ)償拆遷原有物業(yè)而造成的損失，這是雙方當(dāng)事人在合同中所確認(rèn)的華豐公司因履行合同而發(fā)生的損失，理應(yīng)認(rèn)可，事實(shí)上，華豐公司因拆遷營(yíng)業(yè)酒樓、茶莊等造成經(jīng)濟(jì)損失己達(dá)1882.23萬(wàn)元，所提供的賬冊(cè)、憑證等說(shuō)明有據(jù)可查，并要求支付滯納金346.25萬(wàn)元。 宏華公司、宏基公司認(rèn)為，拆遷和安置員工是華豐公司應(yīng)當(dāng)履行的合同義務(wù)，宏基公司和宏華公司支付1830萬(wàn)元只是作為補(bǔ)償，且已支付了705萬(wàn)元，該部分補(bǔ)償款已轉(zhuǎn)化為土地的新增價(jià)值永久附著于土地上，合同已解除，余款不用再支付，已付款項(xiàng)理應(yīng)返還宏華公司和宏基公司，申請(qǐng)人其余損失，也同樣附著于土地上，不應(yīng)賠償損失。因此，華豐公司除應(yīng)返還705萬(wàn)元補(bǔ)償金外，還應(yīng)賠償樁基礎(chǔ)工程款6612689.77元、設(shè)計(jì)費(fèi)、咨詢費(fèi)等1860523.75元，并支付利息7263524.79元。 華豐公司對(duì)此提出質(zhì)疑，認(rèn)為：1、對(duì)被申請(qǐng)人單方面提供的樁基工程款有異議；2、對(duì)宏基公司和宏華公司設(shè)計(jì)費(fèi)咨詢費(fèi)等有關(guān)損失憑證部分有異議；3、宏基公司和宏華公司自始至終未提起反請(qǐng)求，要求華豐公司賠償損失，違反程序規(guī)定，仲裁庭理應(yīng)不予支持。 仲裁庭認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要集中在以下幾個(gè)方面： 1、關(guān)于聯(lián)建合同及補(bǔ)充協(xié)議效力 本案雙方當(dāng)事人簽訂的“聯(lián)合開(kāi)發(fā)物業(yè)協(xié)議書”及其補(bǔ)充協(xié)議，是較為典型的合作建房合同(即聯(lián)建合同)。享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的聯(lián)建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。聯(lián)建合同除雙方應(yīng)具有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)和意思表示真實(shí)外，還應(yīng)辦理聯(lián)建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。本案聯(lián)建合同雖意思表示真實(shí)，雙方也有實(shí)際聯(lián)建行為，但并不構(gòu)成法律規(guī)定的聯(lián)建合同應(yīng)具備的有效要件，不具備房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)的華豐公司以無(wú)償劃撥方式取得的土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋，未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，合同簽訂后，也未辦理合建審批手續(xù)及辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。本案聯(lián)建合同自1992年12月31日簽訂至1995年7月20日六份補(bǔ)充協(xié)議簽訂，相繼適用《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》（下稱《條例》）和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》（下稱《房地產(chǎn)法》），而雙方當(dāng)事人既未依照《條例》簽訂聯(lián)建合同，在《房地產(chǎn)法》頒布實(shí)施后也未依照該法對(duì)聯(lián)建合同予以補(bǔ)辦上述有關(guān)手續(xù)，加之聯(lián)建工程至今未能完工建成，因此，仲裁庭認(rèn)為，雙方當(dāng)事人于1992年12月31日簽訂的聯(lián)建合同及其后簽訂的六份補(bǔ)充協(xié)議，因違反法律和行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效。無(wú)效的合同自始不具有法律約束力。華豐公司認(rèn)為聯(lián)建合同有效的主張仲裁庭不予支持。 2、關(guān)于雙方當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò) 華豐公司將以劃撥方式取得的土地使用權(quán)投資與他人合作房，并未根據(jù)法律規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)和土地使用權(quán)變登記手續(xù)、合建審批手續(xù)，違反了法律規(guī)定，也直接影響了聯(lián)建方式的報(bào)建手續(xù)，同時(shí)又不具備房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)應(yīng)有的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，對(duì)合同的無(wú)效應(yīng)承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任。宏華公司和宏基公司，雖具有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)，但對(duì)未根據(jù)法律規(guī)定簽訂聯(lián)建合同和未辦理有關(guān)手續(xù)也負(fù)有相應(yīng)責(zé)任，同時(shí)，頻頻修改合同，且歷經(jīng)長(zhǎng)達(dá)六年的建設(shè)工期，兩被申請(qǐng)人仍未完成聯(lián)建工程，表明兩被申請(qǐng)人聯(lián)建能力不足，加之聯(lián)建工程未完工，使雙方簽訂的聯(lián)建合同轉(zhuǎn)化為有效進(jìn)一步喪失了補(bǔ)救可能，兩被申請(qǐng)人對(duì)合同的無(wú)效亦具有過(guò)錯(cuò)。兩被申請(qǐng)人認(rèn)為造成合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)及合建工程未能完工的責(zé)任完全在申請(qǐng)人的主張，仲裁庭不予采納。仲裁庭認(rèn)為，申請(qǐng)人與兩被申請(qǐng)人應(yīng)對(duì)聯(lián)建合同無(wú)效負(fù)等同責(zé)任。 3、關(guān)于雙方當(dāng)事人的損失 由于合同無(wú)效，給雙方當(dāng)事人均造成相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失，雙方當(dāng)事人應(yīng)負(fù)相應(yīng)責(zé)任。華豐公司拆遷聯(lián)建土地原地上物業(yè)，是相對(duì)獨(dú)立的民事法律行為。拆遷安置已完成，1830萬(wàn)元的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用經(jīng)雙方當(dāng)事人約定并確認(rèn)，兩被申請(qǐng)人從未提出異議，且宏華公司和宏基公司已支付部分補(bǔ)償費(fèi)，仲裁庭認(rèn)為，華豐公司提出1830 萬(wàn)元作為拆遷損失的金額仲裁庭予以認(rèn)定。因兩被申請(qǐng)人已支付705萬(wàn)元，故華豐公司拆遷補(bǔ)償損失金額為1125萬(wàn)元，加之報(bào)建、咨詢費(fèi)用111.86萬(wàn)元，華豐公司損失總額為1236.86萬(wàn)元。樁基礎(chǔ)工程雖歸華豐公司使用，但因該宗土地用途已做更改，原設(shè)計(jì)及樁基礎(chǔ)將做相應(yīng)修改和改造，故被申請(qǐng)人認(rèn)為華豐公司因樁基礎(chǔ)而受益的意見(jiàn)，仲裁庭認(rèn)為理由不成立，證據(jù)不足，仲裁庭不予采納。宏基公司和宏華公司的損失主要由已支付的補(bǔ)償費(fèi)、樁基礎(chǔ)工程和飽建設(shè)計(jì)等費(fèi)用三部分構(gòu)成，其中，已支付補(bǔ)償費(fèi)705萬(wàn)元，樁基礎(chǔ)工程經(jīng)審核鑒定為594471653元，報(bào)建設(shè)計(jì)等費(fèi)用仲裁庭認(rèn)定為1621347.34元，合計(jì)為14616063.87元。申請(qǐng)人和兩被申請(qǐng)人的損失合計(jì)為26984663.87元。申請(qǐng)人與兩被申請(qǐng)人各負(fù)擔(dān)13492331.94元。申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人的應(yīng)負(fù)損失與實(shí)際損失分別扣減后，華豐公司應(yīng)支付給宏基公司和宏華公司為1123731.94元。因宏華公司和宏基公司未在本委仲裁規(guī)則規(guī)定的期限內(nèi)提出反請(qǐng)求，對(duì)其要求華豐公司返還補(bǔ)償金和賠償損失的主張，仲裁庭不予支持。因合同無(wú)效，華豐公司要求對(duì)方支付滯納金、兩校申請(qǐng)人要求支付利息的主張，仲裁庭不予支持。為避免重復(fù)辦理報(bào)建手續(xù)，兩被申請(qǐng)人應(yīng)無(wú)條件地將有關(guān)報(bào)建手續(xù)及施工資料移交給華豐公司。 仲裁庭據(jù)此裁決如下： 1、駁回申請(qǐng)人要求兩被申請(qǐng)人賠償損失及支付滯納金的仲裁請(qǐng)求。 2、兩被申請(qǐng)人自收到本裁決之日起十日內(nèi)將有關(guān)聯(lián)建工程的報(bào)建手續(xù)及施工資料移交給申請(qǐng)人。 3、本案仲裁費(fèi)用、鑒定費(fèi)和財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)由申請(qǐng)人負(fù)擔(dān)。

【分析與評(píng)論】 

 1、仲裁中的財(cái)產(chǎn)保全 仲裁中的財(cái)產(chǎn)保全，是指因另一方當(dāng)事人的行為或其他原因，可能使仲裁裁決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行時(shí)，經(jīng)一方當(dāng)事人申請(qǐng)及仲裁委員會(huì)依法提交，由有關(guān)的人民法院根據(jù)《民事訴訟法》采取的限制特定財(cái)產(chǎn)處分權(quán)的強(qiáng)制措施。本案中，仲裁委員會(huì)根據(jù)申請(qǐng)人華豐公司的申請(qǐng)，向市中級(jí)人民法院提交了對(duì)爭(zhēng)議財(cái)產(chǎn)的保全申請(qǐng)，這是對(duì)仲裁中財(cái)產(chǎn)保全措施的一次實(shí)際運(yùn)用。 由于財(cái)產(chǎn)保全的法律后果是限制有關(guān)當(dāng)事人對(duì)其所屬財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)，所以采取該措施必須遵守以下幾個(gè)原則： (1)、采取該措施必須是因一方當(dāng)事人的行為或者其他原因，可能使仲裁裁決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行。比如，一萬(wàn)當(dāng)事人擅自將爭(zhēng)議的標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、隱匿，或爭(zhēng)議的財(cái)產(chǎn)不易保存，需要變賣以保存價(jià)款等等。本案申請(qǐng)人認(rèn)為被申請(qǐng)人一直不履行合同，要求解除合同，但履行標(biāo)的“華豐大廈”還未建成，其土地使用權(quán)也屬于申請(qǐng)人，故不存在被申請(qǐng)人轉(zhuǎn)讓、隱匿、損毀爭(zhēng)議標(biāo)的的可能。所以從實(shí)體上看該財(cái)產(chǎn)保全的提起沒(méi)有法定理由。 (2)、必須是仲裁案件的一方當(dāng)事人向仲裁委員會(huì)提出財(cái)產(chǎn)保全的申請(qǐng)。仲裁委員會(huì)不需要對(duì)該申請(qǐng)予以審查，它只要徑行將申請(qǐng)依法提交給有關(guān)的人民法院即可。正因如此，本案中華豐公司的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)雖然在實(shí)體上沒(méi)有提起的法定理由，但仲裁委仍然向有關(guān)法院予以了提交。 (3)、人民法院采取保全措施，適用《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定，可以責(zé)令申請(qǐng)人提供擔(dān)保，拒絕提供擔(dān)保的，駁回申請(qǐng)。申請(qǐng)有錯(cuò)誤的，申請(qǐng)人應(yīng)該賠償申請(qǐng)人因財(cái)產(chǎn)保全所遭受到的損失。 2、部分裁決(中間裁決) 部分裁決在我國(guó)《仲裁法》中也稱先行裁決，它是仲裁庭在案件審理的過(guò)程中，查明了一部分事實(shí)或部分問(wèn)題，為了便于審理其他問(wèn)題和及時(shí)保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，就已查清的部分問(wèn)題所作的裁決?！吨俨梅ā分袥](méi)有“中間裁決”之說(shuō)，但在仲裁實(shí)踐中有中間裁決，含義與部分裁決相同，如《中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)仲裁委員會(huì)仲裁規(guī)則》(1998年5月6日修訂案)第57條規(guī)定：仲裁庭認(rèn)為必要或者當(dāng)事人提出經(jīng)仲裁庭同意時(shí)，可以在仲裁過(guò)程中在最終仲裁裁決作出之前的任何時(shí)候，就案件的任何問(wèn)題作出中間裁決或部分裁決；任何一方當(dāng)事人不履行中間裁決，不影響仲裁程序的繼續(xù)進(jìn)行，也不影響仲裁庭作出最終裁決。 本案中，基于客觀情況，為了防止申請(qǐng)人的損失進(jìn)一步擴(kuò)大，且鑒于雙方當(dāng)事人已對(duì)解除合同達(dá)成共識(shí)，仲裁委員會(huì)根據(jù)一方當(dāng)事人的申請(qǐng)對(duì)雙方一致同意的事項(xiàng)作出了一份中間裁決：解除雙方當(dāng)事人之間簽訂的‘‘聯(lián)合開(kāi)發(fā)物業(yè)協(xié)議”及有關(guān)基于該物業(yè)協(xié)議簽訂的所有補(bǔ)充協(xié)議，用于聯(lián)合開(kāi)發(fā)之土地權(quán)屬不變，地上樁基礎(chǔ)工程歸申請(qǐng)人自行處置。 這種中間裁決，使申請(qǐng)人的利益得到了及時(shí)保護(hù)，便于以后問(wèn)題的進(jìn)一步解決，符合仲裁經(jīng)濟(jì)、高效的原則，是仲裁程序靈活性的表現(xiàn)之一，從仲裁程序上看是正確的。但是，從實(shí)體上看，這份中間裁決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤。從仲裁委員會(huì)的終極裁決可以看出，雙方當(dāng)事人之間簽訂的“聯(lián)合開(kāi)發(fā)物業(yè)協(xié)議”由于合同主體不適格、手續(xù)不合法等原因是歸于無(wú)效的，至始不發(fā)生法律效力。既然是一份從來(lái)沒(méi)有法律效力的合同，也就談不上解除。合同解除制度設(shè)立的目的，在于提前消滅已生效的合同關(guān)系，若當(dāng)事人之間的合同關(guān)系并未有效成立或已經(jīng)正常履行完畢，則無(wú)須解除。故本案的中間裁決只需認(rèn)定合同無(wú)效即可。