陳友坤（20XX）渝仲字第XX號裁決書的評語
本裁決書中的案件雖屬于傳統(tǒng)的土地使用權轉讓合同糾紛，裁決書緊緊圍繞案件審理的主要法律關系以及雙方爭議的焦點問題，理清思路、梳理證據、查清事實，并基于公平正義和誠實信用對合同做出相應解釋，最終給出了客觀公正的裁決結果。該裁決書具有以下特點：
1.該裁決書結構分明，格式規(guī)范。通過舉證與質證、仲裁庭認證、，從紛繁復雜的證據資料中找出了與本案爭議的法律關系密切相關的案件事實并進行了清楚、嚴謹的論證和表述，展現(xiàn)仲裁庭細致的分析能力、嚴密的邏輯推理能力和對復雜案件的把握能力。
2.仲裁庭意見部分體現(xiàn)對法律事實以及法律適用的準確把握。因土地置換所形成的土地面積差額的價款是主要爭議焦點，在申請人提出按市價180萬元/畝計價、但卻沒有證據，依法委托的評估機構對爭議土地的價值無法評估的情況下，仲裁庭意見按照誰主張誰舉證的基本舉證責任分配原則，參照雙方當事人簽訂的《轉讓合同》中約定的爭議土地周圍土地價格確定其價款。此外，逾期付款資金占用利息和違約金是又一個爭議焦點，裁決書從公平的角度出發(fā)，考慮到被申請人在爭議土地使用權轉讓金的數額確定前無法向申請人支付相應的土地使用權轉讓價款，且雙方多次對付款的時間和方式進行變更，據此仲裁庭意見部分兼顧雙方當事人的過錯和責任認定被申請人的付款不構成違約，不應承擔逾期付款的違約責任。
綜上，本裁決書敘事清晰，邏輯嚴謹，用語簡潔規(guī)范，是一篇質量較高的裁決書。
重慶仲裁委員會裁決書
（20XX）渝仲字第XX號
申請人（反請求被申請人）重慶市XXX，住所地重慶市XX區(qū)XX街道辦事處XXX路XX號，組織機構代碼：7365XXX-X。
法定代表人XX，XX。
委托代理人XX，重慶XX律師事務所律師，特別授權。
委托代理人XXX，重慶XX律師事務所律師，特別授權。
被申請人（反請求申請人）重慶XXXX房地產開發(fā)有限公司，住所地重慶市XXX區(qū)XX路XX號。
法定代表人XXX，董事長。
委托代理人XX，XXX（重慶）律師事務所律師，一般授權。
委托代理人XX，男，漢族，19XX年XX月X日出生，住重慶市XXX區(qū)XXX12號附XX號，一般授權。
申請人重慶市XXX與被申請人重慶XXX房地產開發(fā)有限公司土地使用權轉讓合同糾紛一案，重慶仲裁委員會（以下簡稱本會）根據申請人與被申請人于2014年10月10日達成的《仲裁協(xié)議書》以及申請人重慶XXX的仲裁申請，于20XX年XX月XX日受理。
根據《重慶仲裁委員會仲裁規(guī)則》（以下簡稱仲裁規(guī)則）的規(guī)定，本會向被申請人送達了參加仲裁通知書、申請書副本、仲裁規(guī)則、仲裁員名冊、仲裁員選（指）定書等材料。
被申請人當庭向本會提交了書面答辯意見書，本會依規(guī)定當庭向申請人送達了答辯書副本。
申請人選定仲裁員李祖軍，并委托本會主任指定首席仲裁員；被申請人選定仲裁員王大軍，并委托本會主任指定首席仲裁員。根據雙方當事人的共同委托，本會主任指定陳友坤擔任本案首席仲裁員，與李祖軍、萬大軍共同組成仲裁庭。
仲裁庭于20XX年5月24日、7月9日依法不公開開庭審理了本案。本案申請人的委托代理人XXX（第二次開庭后變更為XX）、XXX，被申請人的委托代理人XXX、XXX到庭陳述了自已的主張及答辯意見，雙方對本案的事實和證據進行了核對和質證，并回答了仲裁庭的提問。
20XX年9月21日，被申請人向本會提出仲裁反請求，本會依規(guī)定向申請人送達了反請求申請書，申請人當庭提交答辯書，本會依規(guī)定當庭向被申請人送達了答辯書副本。
申請人與被申請人于2014年10月10日簽訂的《仲裁協(xié)議書》中約定“雙方經商定一致同意將原XX縣XX局片區(qū)舊城改造項目所產生的一切糾紛均提交重慶仲裁委員會裁決”。本案申請人的本請求與被申請人的反請求都是原XX縣XX局片區(qū)舊城改造項目所產生的糾紛，將上述糾紛合并審理有利于查清本案事實和節(jié)約仲裁資源，雙方當事人對此也無異議。故根據仲裁規(guī)則的規(guī)定，仲裁庭決定將申請人的本請求和被申請人的反請求合并審理。
仲裁庭于20XX年10月10日依法不公開開庭審理了本案。本案申請人的委托代理人XXX、XXX，被申請人的法定代表人及其委托代理人XXX、XXX到庭對被申請人提出的仲裁反請求分別陳述了各自的主張及答辯意見，回答了仲裁庭的詢問。
庭審中，申請人提出申請要求對本案所涉土地按2014年市場轉讓價格進行評估鑒定。仲裁庭經研究認為，本案所涉土地價格為雙方的爭議焦點，由于雙方就涉案土地價格無法形成一致意見，故根據《中華人民共和國仲裁法》第四十四條的規(guī)定，決定同意申請人的申請。本會依法組織申請人與被申請人選定了鑒定機構，但事后鑒定機構向本會出具書面說明，以鑒定標的物缺乏土地性質、用途、商住比例、建筑密度等相關參數為由，無法進行鑒定。同時，申請人自行聯(lián)系鑒定機構也無法對案涉土地價值進行鑒定，故仲裁庭決定恢復審理。
本庭于20XX年3月26日依法不公開開庭審理了本案。本案申請人的代理人XXX，被申請人的代理人XXX到庭參加庭審。各方陳述了自己的主張及答辯意見，對本案的事實和證據進行了核對和質證，并回答了仲裁庭的提問。雙方進行了辯論，并作了最后陳述。
仲裁庭根據《中華人民共和國仲裁法》第五十一條的規(guī)定，對當事人進行調解，雙方當事人未能達成調解協(xié)議。
本案裁決書發(fā)出前，被申請人請求撤回仲裁反請求，本庭認為，被申請人撤回仲裁反請求是對其民事權利的處分，故對其請求予以準許。
本案已審理終結，現(xiàn)予以裁決。
一、仲裁請求與答辯
申請人提出的案件事實、理由和仲裁請求如下：
申請人是經重慶市XX區(qū)XX政府批準，撤銷原XX縣XX局后設立的行政機構，被申請人是從事房地產開發(fā)的企業(yè)。
2002年10月22日，申請人（原XX縣XX局）與被申請人簽訂《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項目土地使用權轉讓合同》（以下簡稱《轉讓合同》）。約定將屬于原XX縣XX局舊城改造片區(qū)的約63畝（不含甲方辦公樓預留地，以規(guī)劃紅線，用地紅線圖為準）土地使用權，以雙方確認的2688萬元的總金額轉讓給被申請人。同時約定：被申請人必須在受讓土地使用權的規(guī)劃紅線和用地紅線內進行建設，在最初規(guī)劃范圍（即110,783.4㎡）內的11項規(guī)費由申請人承擔。XX縣XX政府于2003年以X府辦函【2003】XX號文件對《轉讓合同》約定的11個規(guī)費項目調整為10個，明確了減免的規(guī)費項目、標準及用途。
由于舊房拆遷、安置等問題，申請人轉讓給被申請人的XX局車隊24戶拆遷戶（以下簡稱拆遷戶）未能順利拆遷，雙方于2006年11月30日達成協(xié)議，將申請人預留自建辦公樓的7.11畝土地與被申請人置換24戶拆遷戶所占的約3畝土地。因置換產生的面積差異（4.11畝）所導致的價差，按原合同價42.7萬元/畝補差，計175.497萬元，在結算中一并結算。置換后，被申請人未按置換協(xié)議結算并支付4.11畝土地使用權轉讓金，同時又將用作置換的3畝土地實際占用并已用作商業(yè)開發(fā)。申請人的7.11畝土地，實際又被被申請人占用，其土地使用權的轉讓價格，理應按當前國土部門土地掛牌價格，即180萬元/畝計價。
在被申請人開發(fā)期間，申請人為支持被申請人的開發(fā)建設，雙方先后于2003年5月和2005年7月簽訂協(xié)議，將申請人自有的兩臺變壓器以0.5萬元價格、配電房土地使用權以10萬元價格轉讓給了被申請人，但被申請人未支付轉讓費用。
2008年，被申請人出于自身利益的需要，變更規(guī)劃，將多棟多層（7層）建筑變更為2棟高層（32層）建筑，在原規(guī)劃110,783.4㎡基礎上增加建筑面積，同時又占用申請人自留用地7.11畝開發(fā)修建商品房。最后，被申請人竣工驗收的實際建筑面積為181,044㎡，超出最初規(guī)劃（181,044㎡-110,783.4㎡）建筑面積70,260.6㎡。為此，原XX縣人民政府于2008年7月20日下發(fā)足建規(guī)費（XXX）XX號通知明確“重慶XXX建設房地產有限公司于2008年1月將原方案的9#、10#、11#、12#多層調整為2#、3#高層，因方案調整增加的建筑面積和占用XX局自留用地7.11畝修建的商品房面積，不屬于X府辦函【2003】53號文件規(guī)定的減免范圍，按現(xiàn)行政策征收各項規(guī)費?！彼裕虮簧暾埲苏{整建設方案，增加商品房建筑面積以及占用申請人的自留土地進行開發(fā)建設所修建的商品房面積，所產生的全部規(guī)費理當由被申請人自己承擔。
申請人與被申請人在履行合同過程中，由于被申請人未按約定支付土地使用權轉讓金，雙方多次就土地使用權轉讓金的支付、舊房拆遷、土地置換、以房抵款（土地轉讓金）等事宜簽訂補充協(xié)議。申請人均按合同和補充協(xié)議的約定履行了自己的義務，將合同約定的土地使用權過戶給了被申請人；截止申請仲裁時止，被申請人尚欠申請人土地使用權轉讓金等費用共計1546.757萬元未付（此款的項目及計算金額另附清單予以說明）。根據《轉讓合同》第六條的約定，被申請人已構成違約，應當按合同總標的金額2688萬元的5%（即134.4萬元）向申請人支付違約金。由于被申請人違約，導致申請人追索土地使用權轉讓金所產生的律師代理費、仲裁費及逾期付款資金占用利息等損失應當由被申請人承擔。
為此，申請人提出如下仲裁請求：
（一）裁決被申請人支付申請人土地使用權轉讓金及違約金等合計1681.157萬元；
（二）裁決被申請人支付申請人逾期付款資金占用利息：203.81萬元；
（三）本案律師費、仲裁費由被申請人承擔。
庭審中，申請人對其主張的上述第（一）項仲裁請求包含的事項及計算進行了明確：
申請人認為被申請人應付的款項：約63畝土地使用權轉讓金2688萬元、7.11畝土地土地使用權轉讓金1279.8萬元、變壓器轉讓款0.5萬元、配電房土地使用權轉讓金10萬元、被申請人向XXX局借款20萬元、違約金134.4萬元，扣除被申請人已支付的款項2451.543萬元，即為1681.157萬元。
被申請人提出如下答辯意見：
（一）申請人的仲裁請求已經超過2年訴訟時效，應當駁回其仲裁請求。
（二）申請人預留的7.11畝土地問題，一是數量應扣減配電房的0.348畝；二是應該按照2002年10月22日簽訂的《轉讓合同》的價格，即42.7萬元/畝計算。
（三）配電房土地使用權轉讓金10萬元已經超過2年的仲裁時效，應予以駁回。
（四）關于20萬元借款，被申請人不應支付或返還給申請人，且不存在逾期占用利息。
（五）被申請人不存在不履行合同的違約行為，故無需支付違約金及資金占用利息。
（六）申請人無權主張未實際發(fā)生的律師費，且無法律依據。
二、舉證與質證
申請人為證明其請求舉示了如下證據：
證據第一部分：
（一）第一組證據：1、重慶市XX區(qū)XX局機構代碼證；2、法定代表人身份證明。擬證明申請人的身份信息和主體資格。
（二）第二組證據：1、X委發(fā)【2009】46號文件；2、X委發(fā)【2011】3號文件；3、X委辦發(fā)【2014】36號文件。擬證明申請人原XXXX局是依法成立的行政機構，2009年機構改革并入XX縣XX局，掛XX局牌子；2011年，XX撤縣成區(qū)，改為重慶市XX區(qū)XX局并掛XX局牌子；2014年12月23日正式撤銷XX區(qū)XX局，其職責由重慶市XX區(qū)XX局（以下簡稱XX局）承擔，主體適格。
（三）第三組證據：1、X國土房管【2002】134號文件；2、X財企【2002】91號文件。擬證明申請人有權處置國有資產。
（四）第四組證據：《仲裁協(xié)議書》。擬證明申請人與被申請人于2014年10月10日達成協(xié)議，將雙方涉及的土地使用權轉讓合同爭議提交重慶仲裁委員會仲裁，貴會依法受理。申請人享有《轉讓合同》及相關協(xié)議和申請仲裁的主體資格。
證據第二部分：
（一）第一組證據：1、《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項目土地使用權轉讓合同》。擬證明：（1）占地約63畝（不含甲方辦公樓預留地，以規(guī)劃紅線、用地紅線圖為準），即第一條第3項。不包括申請人預留土地7.11畝。（2）土地使用權轉讓金的總額為2688萬元，支付方式為：2002年11月22日前（即合同生效一個月內）支付定金400萬元；合同生效之日起4個月（2003年2月22日）內再支付300萬元；正式動工（2003年12月28日前）再付800萬元；開工后六個月內（2004年6月28日）再支付800萬元，余款388萬元，作為修建甲方辦公樓的工程款（2005年12月27日確定不再修建，應為最后付款時限）；乙方付款1500萬元是甲方拆除土地上的建（構）筑物并交付土地的先決條件。（3）“第三建設條件”整個工程的所有設施建設，必須在該片區(qū)規(guī)劃紅線和用地紅線范圍內實施；乙方承建甲方預留自用地內的建設工程，實行優(yōu)惠定價，享受舊城改造的相關優(yōu)惠政策。（4）第四條“工期、質量”：XX局片區(qū)由甲方拆除土地上的建（構）筑物并出渣后將土地交付乙方，但不包括北環(huán)路入口處車隊集資樓。（5）“其他”：按合同附件所列完清本工程的相關規(guī)費，而不是指被申請人在XX局片區(qū)全部開發(fā)工程的規(guī)費。（6）第六條“違約責任”：合同雙方若不履行本合同規(guī)定條款，視為違約。違約方除賠償守約方的直接經濟損失外，應支付本合同總標的額5%的違約金。2、紅線圖3份。擬證明申請人轉讓給被申請人土地的具體位置及界限，其中“XX局留地字樣”所屬土地不屬于《轉讓合同》的范圍。3、轉讓土地地籍檔案；4、《XX公司購買XX局舊城改造工程實際用地過戶面積清單》；5、《XX局關于XX公司開發(fā)商貿中心占用原XX局預留土地的清理情況》。擬證明申請人轉讓給被申請人土地地塊編號為1、2、4、5號，面積為62.62畝，但實際占用了69.73畝。紅線圖中3號地塊“屬XX局留地”字樣的7.11畝土地，已被被申請人實際占用的事實。6、XX縣國土資源和房屋管理局《證明》。擬證明申請人轉讓給被申請人的全部土地無任何瑕疵。
（二）第二組證據：《XX縣人民政府辦公室關于縣XX局片區(qū)舊城改造工程規(guī)費減免的通知》X府辦函【2003】53號。擬證明政府對減免11項規(guī)費及減免規(guī)費的用途作出了明確的規(guī)定。
（三）第三組證據：《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項目土地使用權轉讓合同補充協(xié)議》。擬證明被申請人已遲延付款的事實，即2003年8月6日，只支付了轉讓款800萬元，而按合同約定：2003年12月前應支付1500萬元，已發(fā)生違約的事實。
（四）第四組證據：《變壓器轉讓協(xié)議》。擬證明申請人將自有的250千伏安和180千伏安兩臺變壓器以0.5萬元價額轉讓給被申請人的事實。
（五）第五組證據：《XX縣XX局片區(qū)舊城改造工程XX局總公司還建房及車隊住宅樓拆遷還房預估價款抵扣土地使用權轉讓費補充協(xié)議》。擬證明：1、被申請人資金困難，協(xié)議用還建房8446㎡、車隊還房3120㎡預估作價551.67萬元抵扣土地轉讓費；2、約定先辦理部分土地的過戶，如未按期交付按551.67萬元的5‰支付違約金的事實。本協(xié)議的違約金僅指未按期交付還建房的情況下，按還建預估價金額的千分五支付違約金，但并未變更《轉讓合同》違約金條款的內容。
（六）第六組證據：《關于XX局車隊家屬樓、工業(yè)公司辦公樓拆遷及補償安置方案的協(xié)議》。擬證明2004年12月3日，拆遷主體已由申請人變更為被申請人，拆遷安置補償費用由申請人承擔，未能如期拆除與申請人無關。
（七）第七組證據：《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項目配電房占用土地協(xié)議書》。擬證明2005年7月6日，申請人將自有的230㎡配電房及土地使用權轉讓給被申請人，單價為640元/㎡，合計14.72萬元，考慮到車隊宿舍樓不能拆除，只要求支付10萬元，但未支付。
（八）第八組證據：《關于XX縣商貿中心3號樓修建的補充協(xié)議》。擬證明2005年12月7日，申請人正式作出三號樓位置不再修建辦公樓的決定，被申請人所欠申請人388萬元土地使用權轉讓金應以此時間點結清。但雙方并未就該土地使用權轉事宜達成一致。
（九）第九組證據：《關于土地轉讓余款支付的補充協(xié)議》。擬證明：1、截至2005年10月底，被申請人已付土地轉讓金1202.47萬元，被申請人用安置預留房3120㎡沖抵土地轉讓金欠款171.6萬元，還欠1313.93萬元；2、被申請人用商業(yè)用房6、7、8棟的部分門市作為抵押，保證所欠土地使用權轉讓金的支付；3、被申請人對尚欠的土地使用權轉讓金支付方式:本協(xié)議簽訂后180日內付200萬元、210日內付260萬元、1年內付清全部款項，并約定1年內未付清時用抵押的商業(yè)用房作價抵扣；4、約定雙方對抵押的商業(yè)用房的出售權利義務。
（十）第十組證據：《關于土地轉讓余款支付補充協(xié)議的補充協(xié)議》。擬證明：1、被申請人用5號樓529.48㎡門市（7、8、13、14號外）作為支付轉讓金的抵押；2、申請人將1、2號土地（自留地外）過戶給被申請人；3、申請人將4號樓安置房（5套除外）退給被申請人處理；4、安置房選址在29號樓。
（十一）第十一組證據：1、XX縣人民政府《關于商貿中心建設有關工作的會議紀要》；2、《協(xié)議》。擬證明2006年9月25日XX縣人民政府作出決定，9月30日申請人與被申請人達成協(xié)議，將申請人預留的1、2號樓位置（土地證編號為1號）土地與出讓給被申請人的車隊宿舍樓土地（約3畝）進行置換，置換所產生的面積差異所導致的價差，按《轉讓合同》所約定的土地使用權轉讓金標準進行結算（43.35萬元/畝），但此協(xié)議已被被申請人的行為予以撤銷，對雙方不具有約束力。
（十二）第十二組證據：X建規(guī)費【2008】XX號電子文件。擬證明2008年7月22日XX縣規(guī)委下發(fā)文件明確以下事實：1、被申請人開發(fā)建設的XX局片區(qū)最初規(guī)劃總建筑面積為110,783.4㎡；2、2008年1月被申請人將原規(guī)劃方案的9#、10#、11#、12#多層調整為2#、3#高層而增加的建筑面積43,076㎡不屬于X府辦函【2003】XX號文件規(guī)定的減免范圍，按現(xiàn)行政策征收各項規(guī)費。即規(guī)費應當由被申請人承擔的事實。
（十三）第十三組證據：《關于XX局車隊家屬樓拆遷及安置補償的補充協(xié)議》。擬證明申請人委托被申請人拆遷XX局車隊家屬樓的相關事宜（還房安置每戶138㎡.2號樓D1戶為安置房等等）
（十四）第十四組證據：1、借條；2、付款憑證。擬證明被申請人向申請人借款20萬元的事實。
（十五）第十五組證據：1、《重慶市XX區(qū)XX局關于XXX公司開發(fā)商貿中心占用原XX局預留土地的清理情況》；2、《規(guī)費分攤》；3、《XXX公司購買XX縣XX局舊城改造工程實際用地過戶面積清單》。擬證明被申請人占用申請人土地的總面積69.73畝的事實。
（十六）第十六組證據：被申請人已付申請人土地款及墊付匯總表。擬證明被申請人截止2014年12月8日已通過現(xiàn)金、抵賬等方式支付申請人土地使用權轉讓金共計24,015,431.45元，尚欠2,864,568.85元的事實。
被申請人對申請人舉示的證據提出如下質證意見：
對申請人舉示的第一部分證據的第一組、第五組，第二部分證據的第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十三、十四、十六組以及第十五組的第1、3項證據的真實性、合法性、關聯(lián)性無異議。
對申請人舉示的第一部分證據的第二、三、四組證據的真實性無異議，但對第三組第1項證據的合法性有異議。
對申請人舉示的第二部分證據的第十二組、第十五組的第2項證據的真實性、合法性不予認可。
被申請人為證明其答辯意見舉示了如下證據：
（一）第一組證據：《關于對XX商貿中心原9-12#樓預留房客戶處置辦法的會議紀要》（2010.5.16）。擬證明會議紀要第二條要求：預定金客戶在2萬元以下的，按1,700-1,900元出售。第三條要求：所交預留放款和定金（誠意金）在2萬元以上者，每平方按1,600元以下出售。因多層改高層引發(fā)社會不穩(wěn)定因素，為息事寧人，按政府要求優(yōu)惠售房，因此損失5,824,414元。
(二)第二組證據：《關于XX局車隊家屬樓拆遷及安置補償的補充協(xié)議》（2009.4.6）擬證明被申請人因18戶拆遷戶損失2,916,508元。
（三）第三組證據：商業(yè)租賃合同及損失清單。擬證明因工程規(guī)劃調整延期租賃導致?lián)p失，被申請人已經進行了商業(yè)招商，與實際租戶簽訂了租賃合同，最后無法交付使用，被申請人產生損失23,738,859元。
（四）第四組證據：《建設工程設計合同》。擬證明因調規(guī)致使被申請人重新設計，開發(fā)建設的設計成本增加，之前的設計無法使用，損失1,487,436.8元。
（五）第五組證據：《施工合同解除協(xié)議》（2007.12.24）。擬證明由于工程無法及時開工，導致施工單位與被申請人解除合同，被申請人因此承擔了損失134,908元。
（六）第六組證據：《關于XX商貿中心二期工程進展情況的匯報》（2007.11.15）
（七）第七組證據：《關于XX商貿中心一期未完工程進展情況的匯報》（2007.12.25）
上述兩組證據擬證明被申請人并非自愿調規(guī)，更非擅自調規(guī)，調規(guī)系政府主導要求，并且調規(guī)對被申請人來說還存在損失。
（八）第八證據：《關于商貿中心建設有關工作的會議紀要》2006.9.25。擬證明：1、申請人無法完成對24戶的拆遷任務，確定申請人預留地7.11畝與24戶車隊土地進行置換；2、因置換導致的面積價差按照該片區(qū)2002年轉讓時的土地出讓均價進行補差。
（九）第九組證據：申請人與被申請人簽訂的《協(xié)議》2006.11.30。擬證明預留的7.11畝土地置換價差應按照2002年10月22日首簽土地使用權轉讓合同的土地轉讓價標準執(zhí)行。
（十）第十組證據：《重慶市國有土地使用權出讓合同》2008.5.30。擬證明24戶車隊土地于2008年5月30日變更給被申請人，XX縣國土局與被申請人簽訂土地轉讓合同，轉讓的土地4,325㎡，包含24戶車隊，轉讓價格為43.35萬元（片區(qū)土地約63畝，不超過63畝以62畝計價，即2688÷62=43.35）。所有的土地價格，國土局土地出讓合同與申請人與被申請人簽訂土地價格完全吻合，所以，被申請人與國土局簽訂的土地出讓合同的價格應當確定為申請人與被申請人的土地價格。
（十一）第十一組證據：《關于XX縣商貿中心3號樓修建的補充協(xié)議》（2005.12.7）。擬證明申請人在補充協(xié)議中并未對預留土地轉讓價格提出異議，如果申請人認為土地價格不參照《轉讓合同》的價格計算，應該在該補充協(xié)議簽訂當時就會提出，該補充協(xié)議沒有提出，即意味著雙方是默認認可按2002年簽訂片區(qū)整體合同時的價格。
（十二）第十二組證據：《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項目配電房占用土地協(xié)議書》（2005.7.6）。擬證明該協(xié)議第一段明確載明“配電房建在XX局留用的土地范圍內”但申請人原預留地申請人已經予以了計算，配電房既然在其范圍內，則不應再重復計算。
（十三）第十三組證據：《協(xié)議》（2006.11.30）。擬證明20萬元作為借款的形式給被申請人，如被申請人順利組織拆遷24戶，申請人獎勵被申請人20萬元公司經費的事實。因此，20萬元借款不應返還。
申請人對被申請人舉示的證據提出如下質證意見：
對被申請人舉示的第七、八、九、十、十一、十二、十三組證據的真實性、合法性、關聯(lián)性予以認可。
對被申請人舉示的第一、二、三、四組證據的真實性予以認可，但認為與本案無關。
對被申請人舉示的第五、六組證據的真實性、合法性、關聯(lián)性均不認可。
三、仲裁庭認證
仲裁庭在雙方當事人舉證、質證的基礎上，就其舉示的證據與出示的原件進行了仔細核對，就舉示的證據與其證明的事實之間的關聯(lián)性進行了認真的審查，現(xiàn)對各項證據作出如下認證：
對申請人舉示證據的認證意見：
（一）因被申請人對申請人舉示的第一部分證據的第一、二、四、五組，第二部分證據的第一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一、十三、十四、十六組以及第十五組的第1、3項證據的真實性、合法性、關聯(lián)性無異議，本庭予以采信。
（二）對申請人舉示的第一部分證據的第三組，雖然兩項證據皆為復印件，但結合申請人舉示的第一部分第一、二組證據以及第二部分證據可以達到證明申請人有權處置國有資產的目的，故本庭對該證據予以采信。
（三）對申請人舉示的第二部分的第十二組、第十五組的第2項證據，因系申請人單方制作且無其他證據予以佐證，故本庭對該項證據不予采信。
對被申請人舉示證據的認證意見：
（一）因申請人對被申請人舉示的第七、八、九、十、十一、十二、十三組證據的真實性、合法性、關聯(lián)性予以認可，本庭對上述證據予以采信。
（二）對被申請人舉示的第一、二、三、四組證據，本庭對上述證據的真實性予以采信，但其證明目的與本案的審理以及爭議焦點無關，故本庭對上述證據不予采信。
（四）對被申請人舉示的第五、六組證據因系其單方制作，本庭對上述證據不予采信。
四、認定案件事實
仲裁庭根據以上認證以及當事人在庭審中的陳述，查明以下事實：
（一）合同簽訂的基本情況
申請人原XX縣XX局是依法成立的行政機構，2009年，機構改革并入XX縣XX局，掛XX局牌子。2011年，XX撤縣成區(qū)，改為重慶市XX區(qū)XX局并掛XX局牌子，2014年12月23日正式撤銷XX區(qū)XX局，其職責由重慶市XX區(qū)XX局承擔。
2002年10月22日，申請人作為甲方與被申請人作為乙方簽訂《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項目土地使用權轉讓合同》，約定：1、項目占地約63畝（不含申請人辦公樓預留地，以規(guī)劃紅線、用地紅線圖為準）。2、被申請人支付申請人2688萬元的土地開發(fā)權轉讓金，獲得該片區(qū)的開發(fā)權、土地使用權。支付方式為：被申請人必須在本合同生效后30日內將XX縣XX局片區(qū)舊城改造開發(fā)權、土地使用權定金人民幣300萬元轉入申請人指定賬戶，與簽訂《草簽協(xié)議書》時所交付的定金100萬元，合計人民幣400萬元，一并作為本合同履行的定金。本合同生效之日起四個月內，被申請人再支付申請人人民幣800萬元。余下人民幣1188萬元從被申請人進場之日起六個月內支付800萬元，剩余388萬元作為申請人辦公樓建設費用，辦公樓工程竣工后一并結算。3、被申請人付款達到1500萬元后，申請人將拆除完畢的土地交給被申請人，并為被申請人辦妥土地的土地使用權證書和建設用地規(guī)劃證書過戶手續(xù)。4、整個工程的所有設施建設，必須在該片區(qū)規(guī)劃紅線和用地紅線范圍內實施；該片區(qū)建筑風格、功能，在滿足XX縣規(guī)劃建設要求的前提下，由被申請人自行確定；該片區(qū)可享受舊城改造和城市基礎設施建設相關優(yōu)惠政策；被申請人承建申請人預留自用地內的建設工程，其建設工程內容和開工，竣工時間要求另行合同明確。5、XX局片區(qū)（北環(huán)路入口處車隊集資樓除外）由申請人拆除土地上建（構）筑物并出渣后交付被申請人開工。6、申請人按工程開發(fā)進度要求協(xié)助被申請人辦理完成相關手續(xù)，并按合同附件所列清單完清本工程的相關規(guī)費。7、合同雙方若不履行本合同上述規(guī)定條款，視為違約（人力不可抗拒因素除外）。違約方除賠償守約方的直接經濟損失外，應付本合同總標的額的5%的違約金。8、合同附件2《XX縣XX局負擔的規(guī)費情況表》，申請人負擔的規(guī)費包括：工程質量監(jiān)督費、招投標業(yè)務費、勞動定額測定費、工程定額管理費、城建配套費、清潔費、工程規(guī)劃許可執(zhí)照費、城市規(guī)劃測量費、人防費、土地出讓金、綜合交易服務費共十一項。
（二）合同履行的基本情況
2003年7月31日，XX縣發(fā)展計劃與經濟委員會關于開發(fā)修建XX商貿中心第一期工程項目立項的批復：“......經研究，在符合XX街道辦事處城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，同意對原XX局舊城片區(qū)進行改造及開發(fā)。第一期工程總建筑面積約20萬㎡，其中住宅12萬㎡、商業(yè)8萬㎡......”。
2003年11月11日，申請人與被申請人簽訂《變壓器轉讓協(xié)議》，約定：申請人將XX局片區(qū)內所屬的兩臺變壓器產權有償轉讓給被申請人，轉讓費0.5萬元。
2004年9月6日，申請人與被申請人簽訂了《XX縣XX局片區(qū)舊城改造工程XX總公司還建房及車隊住宅樓拆遷還房預估價款抵扣土地使用權轉讓費補充協(xié)議》，約定：1、被申請人已于2003年12月28日正式動工，申請人將大部分土地交給被申請人使用，并辦理轉移過戶手續(xù)19.21畝給被申請人。到目前被申請人總的只支付申請人土地轉讓金1185萬元，還欠1503萬元。2、......如不按期交付，被申請人按XX總公司還建房和車隊拆遷房預估價值5,516,700元的5‰的違約金給申請人。
（三）仲裁庭查明的其他事實
2005年3月2日，被申請人向申請人出具《借條》，約定：今領到縣XX局用于補償拆遷戶款20萬元。申請人于當天向被申請人支付了補償拆遷戶款20萬元。
2005年7月6日，申請人與被申請人簽訂了《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項目配電房占用土地協(xié)議書》，約定：配電房建筑占用土地面積230平方米；......經申請人同意由被申請人一次性補償10萬元；協(xié)議簽訂后，被申請人七天內付清土地轉讓費10萬元；土地轉讓費付清后，配電房占地230平方米的使用權歸被申請人。
2006年11月30日，申請人作為甲方與被申請人作為乙方簽訂了《協(xié)議》，約定：1、根據縣府第十七期會議紀要精神，原XX局車隊24戶暫緩拆遷。倘若住戶要求拆遷，由被申請人自行與住戶協(xié)商，其補償按原標準執(zhí)行但條件不能擅自改變。如被申請人愿意出面洽談24戶拆遷事宜，超出原定標準部分的相關費用由被申請人負責承擔，與申請人無關。在原標準范圍內由申請人負責拆遷安置補償費用。如被申請人能順利組織拆遷24戶舊房，申請人獎勵被申請人20萬元作工作經費。2、屬申請人預留的一號土地用于與已賣給被申請人的原XX局車隊24戶暫時不能拆遷修建的土地進行置換，被申請人土地換到1#、2#樓地塊由被申請人自行開發(fā)設計修建出售。因相互置換產生的面積差異所導致的價差，按雙方在2002年10月22日首簽土地使用權轉讓合同的土地出讓價標準進行補差，在以后結算中一并結算。3、如24戶暫不拆遷由被申請人做預留設計方案報建委審批后按照規(guī)范要求設計施工，如24戶住房拆遷后對被申請人原設計方案有影響的，未建部分由被申請人負責完善設計并修建出售。4、如24戶住宅樓不能拆遷，對該幢樓的安全保護措施費（即修建堡坎費用）由申請人負責，被申請人負責施工。如修建堡坎后24戶住宅樓能夠拆遷，則申請人不予承擔修建堡坎的費用。
2014年12月8日，申請人與被申請人對被申請人已支付的土地款及代墊款進行了匯總，確定被申請人已支付24,015,431.45元。
五、仲裁庭意見
仲裁庭根據查明的事實和有關法律的規(guī)定對本案進行了認真評議，現(xiàn)對本案合同的效力和雙方當事人爭議的焦點評判如下：
（一）關于本案《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項目土地使用權轉讓合同》的效力問題
本庭認為，申請人與被申請人于2002年10月22日簽訂的《轉讓合同》系雙方的真實意思表示，并經縣級以上有權部門的認可和批準，沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，該《轉讓合同》合法有效，應受法律保護，雙方當事人均應遵照履行。
（二）關于本案被申請人所欠申請人土地使用權轉讓金、變壓器轉讓款、借款、違約金及利息等的金額以及是否超過訴訟時效的問題
1、關于本案土地使用權轉讓金的計算以及是否超過訴訟時效的問題
申請人認為，被申請人應繼續(xù)支付《轉讓合同》約定的剩余未支付土地使用權轉讓金；對于被申請人占用的7.11畝土地，置換差額部分可按原合同價計算，但24戶XX車隊宿舍樓土地款應當按照180萬元/畝計算，且上述被申請人應支付的款項均未超過訴訟時效。
被申請人對按原合同價計算63畝土地使用權轉讓金和土地置換差額部分的價款沒有異議，但其認為24戶XX車隊宿舍樓土地同樣應當按照《轉讓合同》中約定的標準計算，并且申請人請求支付土地使用權轉讓金已經超過了訴訟時效，應當予以駁回。
本庭認為，《轉讓合同》約定，約63畝（實際為62.62畝）土地的總價為2688萬元。庭審中雙方確認每畝均價為42.93萬元，同時認可24戶XX車隊宿舍樓占用土地面積為3畝。
（1）關于置換后土地面積差額的計算問題。
本庭認為，首先，置換后土地面積差額應為3.765畝，即以申請人用來置換的7.11畝扣除24戶XX車隊宿舍樓占用的3畝土地和申請人單獨轉讓給被申請人的配電房占用土地230㎡（0.345畝）。其次，根據雙方于2006年11月30日簽訂的《協(xié)議》第二條“因相互置換產生的面積差異所導致的價差，按原甲乙雙方在2002年10月22日首簽土地使用權轉讓合同的土地出讓價格標準補差，在以后結算中一并結算”之約定。所以，置換后差額部分的土地價款應當為161.63萬元（42.93萬元/畝×3.765畝）。
（2）關于被申請人占用的24戶XX車隊宿舍樓3畝土地使用權價款的計算問題。
本庭認為，24戶XX車隊宿舍樓3畝土地的使用權已于2008年5月30日過戶給了被申請人，過戶前該土地使用權的類型為“劃撥”，本案申請人要求按照現(xiàn)在“出讓”土地價格計價，于法無據，且有失公允。同時，申請人也未舉證證明該3畝土地現(xiàn)在的市價為180萬元/畝。盡管庭審中，根據申請人的申請，本會曾委托評估機構對該3畝土地的現(xiàn)行價值進行評估，但評估機構給出的結論是無法評估，按照誰主張誰舉證的基本舉證責任分配原則，由于該主張系申請人提出，故申請人應承擔舉證不能的法律后果，申請人主張該3畝土地應當按照當前國土部門的掛牌價格180萬元/畝計價，無法得到支持。但另一方面，由于被申請人已經實際占有，使用了該3畝土地，應當向申請人支付一定的對價，結合本案的實際情況，唯一能夠參照的合理標準為雙方當事人于2002年10月22日簽訂的《轉讓合同》約定的價款，即每畝均價為42.93萬元，因此被申請人應當向申請人支付該3畝土地使用權轉讓金為128.79萬元。
綜上所述，被申請人應當向申請人支付的土地使用權轉讓金合計為2978.42萬元（2688萬+161.63萬+128.79萬）。對于上述土地使用權轉讓金的支付，雙方于2014年12月8日經過匯總后確認，被申請人已通過銀行轉賬或抵賬方式直接支付16,257,580.20元及代申請人支付了拆遷過渡費、搬家費、安置房款、拆遷戶特殊補償費、大修基金等7,757,851.25元，合計支付24,015,431.45元。加上申請人認可的由被申請人墊付的50萬元規(guī)費，截至申請人申請仲裁之日，被申請人尚欠申請人土地使用權轉讓金5,268,768.6元。
（3）關于被申請人尚欠申請人土地使用權轉讓金5,268,768.6元是否超過訴訟時效的問題。
本庭認為，根據相關法律規(guī)定，因土地使用權轉讓款所產生的債的請求權的訴訟時效為2年，訴訟時效因債務的履行、提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷，從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。本案中，關于被申請人所欠申請人土地使用權轉讓金的支付，雙方當事人于2014年12月8日通過對土地款及代墊款匯總的方式確認了被申請人對上述債務的履行，尤其確認抵賬及代墊拆遷過渡費、搬家費、安置房款、拆遷戶特殊補償費、大修基金等抵償上述土地款的內容，可以視為被申請人在2014年12月8日對上述債務的履行，訴訟時效期間應從2014年12月8日重新計算，故被申請人所欠申請人土地使用權轉讓款5,268,768.6元在申請人提起仲裁之日尚在訴訟時效期間內，應當得到支持。
2、關于變壓器轉讓款是否超過訴訟時效的問題
申請人認為，申請人與被申請人簽訂的《變壓器轉讓協(xié)議》合法有效，被申請人應當按照協(xié)議約定向申請人支付變壓器轉讓款0.5萬元。
被申請人認為，申請人請求的變壓器轉讓款已過訴訟時效。
本庭認為，申請人與被申請人于2003年11月11日簽訂的《變壓器轉讓協(xié)議》約定，申請人將XX局片區(qū)內所屬的兩臺變壓器產權有償轉讓給被申請人，轉讓費0.5萬元。該筆欠款，截至申請人申請仲裁之日，已超過了2年的訴訟時效，而且申請人也沒有證據證明在此期間出現(xiàn)了導致訴訟時效中斷的事由。本庭認為，申請人關于變壓器轉讓款的請求已經超過了訴訟時效期間，不應得到支持。
3、關于申請人主張的20萬元借款的問題
申請人認為，該20萬元系申請人給被申請人的借款，被申請人應當予以返還。
被申請人認為，該20萬元是申請人給被申請人組織拆遷24戶房屋的獎勵，不應予以退還。
本庭認為，申請人主張該20萬元系借款的證據一是借條、二是資金付款委托書，但借條的內容是“領到縣XX局用于補償拆遷戶款20萬元”，資金付款委托書中記載的付款用途也是“XX局片區(qū)拆遷補償”，均沒有借款的意思表示，也無法證明該20萬元是申請人給被申請人的借款，故本庭對申請人主張的20萬元借款的請求不予支持。
4、關于配電房土地使用權轉讓款是否超過訴訟時效的問題
申請人認為被申請人應按合同約定向申請人支付10萬元轉讓費。
被申請人認為配電房土地使用權轉讓款10萬元已經超過2年的訴訟時效，應予以駁回。
本庭認為，申請人與被申請人于2005年7月6日簽訂的《XX縣XX局片區(qū)舊城改造項目配電房占用土地協(xié)議書》約定，申請人將配電房建筑占用土地面積230㎡轉讓給被申請人，轉讓費10萬元；被申請人在協(xié)議簽訂后7日內向申請人付清轉讓費10萬元，即被申請人應當在2005年7月14日前向申請人付清該筆欠款，截至申請人申請仲裁之日，已超過了2年的訴訟時效。申請人與被申請人于2014年12月8日對土地款及代墊款進行匯總中也沒有內容反映對該筆欠款的確認或履行，沒有證據證明訴訟時效曾經中斷。故本庭認為，申請人關于配電房土地使用權轉讓款的請求已經超過了訴訟時效期間，對申請人的該項請求不予支持。
5、關于逾期付款資金占用利息的問題
申請人認為，被申請人未按《轉讓合同》的約定支付土地使用權轉讓金的行為已構成違約，應向申請人支付未付土地使用權轉讓金的資金占用利息。
被申請人認為，《轉讓合同》簽訂后，其已支付了部分土地使用權轉讓金，并代申請人支付了本案工程所有規(guī)費，沖抵之后，被申請人已繳清土地使用權轉讓款，故被申請人不存在任何違約行為。
本庭認為，被申請人未向申請人支付前述土地使用權轉讓金的原因是多方面的，包括雙方多次對付款的時間和方式進行變更、對轉讓價款的金額無法達成一致的結算意見等，故在本案爭議的土地使用權轉讓金的數額確定前，被申請人無法向申請人支付相應的土地使用權轉讓金，也不應承擔土地使用權轉讓金確定前的資金占用利息。
6、關于申請人主張的違約金問題
申請人認為被申請人逾期支付土地使用權轉讓金，構成違約，應當按《轉讓合同》的約定支付違約金。
被申請人認為本案雙方對合同的履行條件作了多次變更，其中關于2006年9月4日簽訂的《補充協(xié)議》、2006年11月30日簽訂的《協(xié)議》，都對合同的履行范圍、條件、時間等，以及違約責任重新作了約定，按照這些補充協(xié)議約定，被申請人已經支付部分土地使用權轉讓金，并另代申請人墊付全部規(guī)費，沖抵之后被申請人已經繳清土地價款，故不存在違約行為。
本庭認為，由于被申請人在本案爭議的土地使用權轉讓金的數額確定前，被申請人無法向申請人支付相應的土地使用權轉讓價款，因此也就不構成違約，不應承擔逾期付款的違約責任。
（三）關于仲裁費、律師費的承擔問題
根據仲裁規(guī)則第九十三條的規(guī)定，仲裁庭有權根據裁決結果以及當事人的責任確定當事人一方或者各方應承擔的仲裁費或者其他費用。鑒于申請人部分仲裁請求得到支持，故本案仲裁費由被申請人承擔50%，由申請人承擔50%。
關于申請人主張的律師費，本庭認為，申請人并未舉示相關委托合同以及支付律師費的憑證，故對申請人關于律師費的主張不予支持。
至于反請求仲裁費的承擔問題。在本案審理結束后被申請人自愿撤回仲裁反請求，故反請求仲裁費不予退還，該費用由被申請人自行承擔。
六、裁 決
根據《中華人民共和國合同法》第五條、第八條、第六十條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百四十條，《中華人民共和國仲裁法》第五十一條的規(guī)定，裁決如下：
（一）被申請人重慶XXX房地產開發(fā)有限公司自收到裁決書之日起10日內向申請人重慶市XXX支付土地使用權轉讓金5,268,768.6元。
（二）駁回申請人重慶市XXX的其他仲裁請求。
本案仲裁費135,489元，由申請人重慶市XXX承擔67,744.5元，被申請人重慶XXX房地產開發(fā)有限公司承擔67,744.5元。反請求仲裁費236,484元，由被申請人重慶XXX建設房地產開發(fā)有限公司承擔。上述仲裁費已由雙方各自預繳，被申請人重慶XXX房地產開發(fā)有限公司應承擔部分，應連同上述第（一）項裁決的款項一并支付給申請人重慶市XXX。
本裁決為終局裁決，自裁決書作出之日起發(fā)生法律效力。
首席仲裁員 陳友坤
仲 裁 員 李祖軍
仲 裁 員 王大軍
20XX年XX月XX日
仲裁庭秘書 伍伏鵬
電話：+86 023-63066363 +86 023-63638353
傳真：+86 023-63111860
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